20 世紀(jì)90 年代起， 我國(guó)開始建造購(gòu)物中心（Shopping centers）， 相繼在北京， 上海和廣州建成一批全封閉式的“ 銷品茂”（Shopping malls）， 這一新的商業(yè)模式和形式已逐漸為人們習(xí)慣和廣為接受。近幾年來， 以大規(guī)模住宅為主體的開發(fā)也帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。在全國(guó)估計(jì)有數(shù)以百計(jì)的商業(yè)房地產(chǎn)在規(guī)劃開發(fā)， 其中有不少是購(gòu)物中心。購(gòu)物中心可以說是近代最為成功的商業(yè)開發(fā)之一，購(gòu)物中心所代表的是一種特別形態(tài)的現(xiàn)代零售商業(yè)類型，它是在一特定的地點(diǎn)， 有規(guī)劃地將不同數(shù)量與規(guī)模的商店組合在一起， 統(tǒng)一組織人流、貨流、停車， 為顧客提供一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境， 統(tǒng)一進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行的商業(yè)體。
從專業(yè)的角度來看，在購(gòu)物中心的諸多特點(diǎn)中， 有兩點(diǎn)是最基本的： 一是它的管理運(yùn)行模式。購(gòu)物中心必須擁有一定數(shù)量經(jīng)過商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的商店， 同時(shí)這些商店必須是在一個(gè)管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理下運(yùn)行； 另一是指它的環(huán)境。無論是室內(nèi)或室外型的購(gòu)物中心， 在建筑上應(yīng)該是經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)的。也就是說如果一個(gè)商業(yè)中心所有的商店都是一個(gè)老板開的， 即便再大， 也不能歸入購(gòu)物中心的范圍； 另一方面， 即使一個(gè)商業(yè)中心的所有商店都由一個(gè)建筑師設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格統(tǒng)一但如果它們沒有一個(gè)管理機(jī)構(gòu)來統(tǒng)一規(guī)劃和管理運(yùn)行， 這個(gè)商業(yè)中心仍然不能歸入購(gòu)物中心。在建筑上購(gòu)物中心的一個(gè)很重要的特點(diǎn)是它的設(shè)計(jì)一般會(huì)有一個(gè)主題。這個(gè)主題可以是建筑風(fēng)格方面的（ 如歐美風(fēng)格，古典風(fēng)格）， 或者是關(guān)于民族文化地域文化與歷史內(nèi)容（ 如體現(xiàn)中國(guó)江南水鄉(xiāng)文化——江南古鎮(zhèn)某休閑廣場(chǎng)） 等方面。這個(gè)特點(diǎn)使得購(gòu)物中心在建筑形象和環(huán)境上與其他的商業(yè)開發(fā)有明顯的差別。
現(xiàn)代意義上的購(gòu)物中心在國(guó)外開發(fā)只有50 年左右的歷史。購(gòu)物中心的類型和形態(tài)隨著時(shí)代的發(fā)展、消費(fèi)需求與零售業(yè)的變化而不斷地在進(jìn)化。從建筑類型上來分， 購(gòu)物中心可以簡(jiǎn)單分為室外露天型和室內(nèi)全封閉型兩大類。一般來說， 前者稱為沿街購(gòu)物中心， 后者為“ 銷品茂”（Shopping malls）， 或簡(jiǎn)稱為“ 茂”（Mall） 。這種購(gòu)物中心的模式受到大多數(shù)新生代消費(fèi)群的歡迎， 很快在美國(guó)得到擴(kuò)展。20 世紀(jì)60~70 年代是美國(guó)大量修建購(gòu)物中心的年代， 單個(gè)購(gòu)物中心的面積也越來越大。由于那時(shí)消費(fèi)需求旺盛， 購(gòu)物中心幾乎是建一個(gè)成功一個(gè)，根本不用擔(dān)心商店出租問題。
20 世紀(jì)80 年代是以超區(qū)域性購(gòu)物中心的高度開發(fā)為其主要特點(diǎn)。十年中新建的購(gòu)物中心層出不窮，平均每天幾乎有四個(gè)以上的購(gòu)物中心開張。到90年代初期，由于銀行融資方面的收緊， 購(gòu)物中心的開發(fā)受到了很大的沖擊。新開發(fā)購(gòu)物中心的數(shù)量大為減少， 而后則開始對(duì)那些陳舊的、生意不好的購(gòu)物中心進(jìn)行拆除、改造或擴(kuò)建。這種改變形式而后也一直影響著我國(guó)。
根據(jù)購(gòu)物中心的規(guī)模與商店組成， 與服務(wù)范圍的不同， 購(gòu)物中心可以分成四種基本類型： 鄰里型、社區(qū)型、區(qū)域型和超區(qū)域型。在建筑形態(tài)上， 鄰里型與社區(qū)型購(gòu)物中心是多以室外開放的形式出現(xiàn)， 超市和日用雜貨藥店為其主營(yíng)商店； 區(qū)域型購(gòu)物中心和超區(qū)域型購(gòu)物中心則以室內(nèi)全封閉“ 茂” 的形式為主， 主營(yíng)商店主要是各類百貨公司。商業(yè)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)促使另一種類型的購(gòu)物中心產(chǎn)生，那就是稱為威力中心的購(gòu)物中心。它是以幾個(gè)巨型的評(píng)價(jià)購(gòu)物店和量販店組合而成的購(gòu)物中心。由于其價(jià)格的殺傷力，幾乎沒有其他的專賣店可以或者愿意與之共存。
生活方式中心是現(xiàn)代商業(yè)的又一種形式。一般是選在較為富裕、收入較高區(qū)域建造的露天室外型的購(gòu)物中心；規(guī)模中等，是介于社區(qū)型與小型區(qū)域型購(gòu)物中心之間。可以說生活中心是以社區(qū)型購(gòu)物中心的形式（露天室外，進(jìn)出方便，一目了然）和部分區(qū)域型購(gòu)物中心的商業(yè)內(nèi)容（中高端專賣店、餐館和娛樂設(shè)施）相結(jié)合以中高端消費(fèi)群為服務(wù)對(duì)象的綜合性購(gòu)物中心。因?yàn)橐奖阗?gòu)物中心規(guī)模就不宜太大，但太小又會(huì)失去了總體規(guī)模的吸引力。
受到規(guī)模的限制，生活方式中心避免了傳統(tǒng)意義的主營(yíng)商店（如百貨公司），而是以專業(yè)零售商店的組合形成了一個(gè)有吸引力的租戶，一個(gè)中心一般有至少幾千平方米的出租面積租給全國(guó)品牌的連鎖專賣商店，以形成一定的規(guī)模。
那些全國(guó)有名的連鎖專賣商店，是中高端顧客群購(gòu)買衣服、家庭貨物、書籍和音樂，和與他們所需日常生活用品的重要渠道。長(zhǎng)期以來名牌專賣商店已習(xí)慣于開在有百貨的大型“茂”里，環(huán)境舒適宜人。但仍有許多人對(duì)于在巨大的“茂”里，要穿過數(shù)十個(gè)商店門面才能找到他們喜歡的專賣商店感到有點(diǎn)無奈與不便；還有些人可能根本就不喜歡到“茂”去購(gòu)物。因此當(dāng)生活方式中心結(jié)合了高端零售商店的吸引力，有餐飲與娛樂，又不失沿街商店的方便，對(duì)于這批中高端消費(fèi)群來說當(dāng)然會(huì)趨之若鶩了。另外建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)的檔次和質(zhì)量在創(chuàng)造生活方式中心的形象上起替決定性的作用。
而外資零售商業(yè)的進(jìn)入，給我國(guó)零售商業(yè)的形態(tài)和模式帶來了沖擊，也使我國(guó)的零售商業(yè)發(fā)生了巨大的發(fā)展和進(jìn)化。大賣場(chǎng)、超市、購(gòu)物商場(chǎng)、步行零售商業(yè)形態(tài)，隨著城市與經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)而得以高速發(fā)展。同時(shí)也悄悄地改變中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣和生活方式。但完全是國(guó)外引進(jìn)的購(gòu)物中心，在我國(guó)的成長(zhǎng)和發(fā)展絕非一帆風(fēng)順，但目前正在經(jīng)歷一場(chǎng)整合和消化的過程。我們多年來在規(guī)劃設(shè)計(jì)購(gòu)物中心時(shí)，對(duì)于中國(guó)的特殊“國(guó)情”深有體會(huì)。
在國(guó)內(nèi)很多的購(gòu)物中心的選址決定是根據(jù)從政府部門的總體規(guī)劃而來。這些購(gòu)物中心動(dòng)輒幾十萬(wàn)平方米的規(guī)模，但對(duì)于購(gòu)物中心所需依靠的周邊環(huán)境和開發(fā)條件卻極少提到。許多大型購(gòu)物中心座落在遠(yuǎn)郊新規(guī)劃的新居住區(qū)內(nèi)，住宅建設(shè)剛剛起步其服務(wù)半徑內(nèi)消費(fèi)群的情況根本不清楚，專業(yè)的商業(yè)策劃公司碰到這種案例往往頭痛不已，因而購(gòu)物中心招商的困難可想而知。很多地點(diǎn)消費(fèi)群雖然成熟，但位于鬧市區(qū)，文通、停車和其他環(huán)境條件并不適合建造大型購(gòu)物中心。另外，在一個(gè)已經(jīng)成熟的商業(yè)區(qū)內(nèi)過度開發(fā)，再規(guī)劃建造大型購(gòu)物中心，造成商業(yè)面積的嚴(yán)重過剩。因此，我們認(rèn)為在引進(jìn)購(gòu)物中心的形式時(shí)也需要引進(jìn)國(guó)外規(guī)劃開發(fā)購(gòu)物中心所進(jìn)行的科學(xué)評(píng)估調(diào)查和理性分析。我們也注意到國(guó)內(nèi)有些開發(fā)投資商對(duì)于專業(yè)商業(yè)策劃顧問的報(bào)告和建議往往不予重視，仍然按自己的意圖去策劃和建造。目前國(guó)內(nèi)大城市的情況是一方面零售商業(yè)面積已經(jīng)過剩，但另一方面又缺乏良好規(guī)劃的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，其中包括大型購(gòu)物中心。
目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的方式和渠道尚不適應(yīng)大型購(gòu)物中心的開發(fā)。由于購(gòu)物中心的特殊性，它的開發(fā)與設(shè)計(jì)并不能完全套用其他商業(yè)地產(chǎn)和住宅的開發(fā)模式。我們知道購(gòu)物中心是依靠統(tǒng)一規(guī)劃與管理的方式而獲得最大的商業(yè)效率，而購(gòu)物中心商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)作為一個(gè)整體投資，其投資應(yīng)依靠整體商店出租的租金而得到回報(bào)。因此購(gòu)物中心的投資應(yīng)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資來考慮。大型超級(jí)購(gòu)物中心的投資巨大，遠(yuǎn)非中小短期投資商和開發(fā)商的實(shí)力所能運(yùn)作，而國(guó)內(nèi)的銀行又極少發(fā)放3年以上的長(zhǎng)期貨款，因此國(guó)內(nèi)流行的一種折衷的融資方式是以出售部分商店的方式來回收投資資金。這種“部分銷售和部分出租”，的方式顯然不利于購(gòu)物中心所要求的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，在“部分銷售和部分出租”方式下眾多的小型商店很容易會(huì)將商場(chǎng)劃分得七零八碎，商業(yè)業(yè)態(tài)雖有規(guī)劃，但實(shí)際操作很難控制：其結(jié)果“購(gòu)物中心”可能會(huì)完全變樣，像一個(gè)集市商場(chǎng)。再加上管理的困難，將很難維持“購(gòu)物中心”的面貌。現(xiàn)代有不少的開發(fā)商通過回租出售商店的方式達(dá)到統(tǒng)一開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的效果，但其成功與否尚需時(shí)日來考驗(yàn)。
