PART 1：購物中心之死
什么是Dead Mall
關(guān)于Dead Mall，美國是最早提出這個(gè)概念的國家。簡單來講，在上世紀(jì)70年代，由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化、消費(fèi)者的需求變化、新興零售業(yè)態(tài)的擠壓、核心租戶的變化以及初始設(shè)計(jì)的限制等等因素，導(dǎo)致美國出現(xiàn)了嚴(yán)重的購物中心衰退現(xiàn)象，死亡購物中心隨即出現(xiàn)，Dead Mall的概念也被正式提出。
作為商場運(yùn)營狀況的一個(gè)專業(yè)詞語，Dead Mall特指空置率過高、欠缺交通聯(lián)系及人流偏低的購物商場，那些衰退中的、裝修過時(shí)或者價(jià)值下降的商場也可以稱為Dead Mall。
對于上述的名詞解述，您也許認(rèn)為還過于籠統(tǒng)模糊，普華永道（PWC）和新城市主義協(xié)會(huì)（CNU）曾聯(lián)合發(fā)布了一個(gè)關(guān)于Dead Mall的報(bào)告中，對其進(jìn)行了一個(gè)更為精確的定義：每平方英尺的年?duì)I業(yè)額低于150美元，或者營業(yè)額不足行業(yè)平均水平的三分之一的商場。
Dead Mall典型案例
Eastwood購物中心位于美國阿拉巴馬州的伯明翰，1960年開始營業(yè)，是美國東南部第一家全封閉的購物中心，開業(yè)時(shí)其租戶為典型的服裝、食品和日雜商店。到了60年代中期至70年代中期還開設(shè)了保齡球館、小型高爾夫、游樂園、電影院以及百貨類主力店，最后發(fā)展成為美國南部最大，也是經(jīng)營最成功的購物中心之一。
然而到了2004年，Eastwood在業(yè)主轉(zhuǎn)讓、競爭壓力等等因素困擾中轟然倒下，最終由沃爾瑪集團(tuán)買下該地塊，并且于2006年6月實(shí)施拆除，成為最典型的購物中心“死亡”案例。
PART 2：死亡名單遍及全球
以美國為首蔓延全球
其實(shí)，Dead Mall作為商業(yè)時(shí)代的產(chǎn)物，是商業(yè)發(fā)展的一個(gè)必經(jīng)過程，也是一種商業(yè)競爭的必然結(jié)果。然而不可否認(rèn)的是，雖然起源于美國，但在商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的背景之下，Dead Mall并不局限于某個(gè)時(shí)代或某個(gè)地區(qū)，如今它更像是一場瘟疫，從美國蔓延到了全球，并且來勢洶洶。
根據(jù)著名Dead Mall統(tǒng)計(jì)和資料網(wǎng)站Deadmalls.com最新數(shù)據(jù)顯示，美國目前已經(jīng)宣布“死亡”的購物中心數(shù)量已經(jīng)超過440個(gè)，并且“死亡”規(guī)模還在不斷擴(kuò)大。第一太平戴維斯的執(zhí)行董事格里·梅森日前也對媒體表示，未來5年內(nèi)美國1300家最大的封閉式購物中心還會(huì)有大約15%會(huì)倒閉。
不光是美國，另據(jù)Deadmalls.com統(tǒng)計(jì)，在加拿大境內(nèi)已經(jīng)有14家購物中心宣布“死亡”。而在北美地區(qū)以外的國家中，中國和新西蘭也各有1家商場名列死亡名單。其中中國的這家商場正是東莞新華南Mall。
國內(nèi)高空置率成普遍現(xiàn)象
對于Dead Mall這樣一個(gè)詞語解釋的逐步展開，我們發(fā)現(xiàn)，門可羅雀、凋敝冷清的商場在我們身邊并不占少數(shù)，而隨著商業(yè)地產(chǎn)熱潮的涌進(jìn)，空置率高、人流偏低等商場“殺手”已經(jīng)成為我國大部分商業(yè)地產(chǎn)如今所面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)。
英國《金融時(shí)報(bào)》日前引用調(diào)查數(shù)據(jù)稱，2012年中國大城市購物中心整體空置率上升，二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%；一線城市空置率從2011年的7.9%增加至目前的8.4%。
而來自仲量聯(lián)行的報(bào)告也顯示，全國主要商業(yè)城市中，2012年北京的商場空置率達(dá)12.7%，成都和重慶的數(shù)據(jù)分別為12.6%和10.9%。而商場空置率最高的為沈陽，高達(dá)24 .3%。
此外，商場人流偏低是目前眾多商場面臨的問題，這主要集中在一些新開商場上。以本土信息為例，據(jù)贏商網(wǎng)針對成都6家近兩年新開商場的評測調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些被調(diào)查的商場中的大部分在下午傳統(tǒng)人流高峰期時(shí)，每分鐘進(jìn)入商場人數(shù)不超過15人，一些商場甚至低于10人。而這些商場中大部分人氣和人流主要集中在餐飲食肆區(qū)域，像服飾類商品的樓層和區(qū)域人煙寥寥，屬于人流偏低、人氣低靡現(xiàn)象。
外媒的報(bào)道和多方數(shù)據(jù)揭示了一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：在中國，商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步又在極速膨脹的這個(gè)市場其實(shí)已經(jīng)略顯疲態(tài)，高空置率、低人流等已經(jīng)成為全行業(yè)內(nèi)的普遍問題，而這就可能直接導(dǎo)致商場的“死亡”。而究竟什么原因?qū)е乱粋�(gè)快速蓬勃發(fā)展的市場在起步和摸索階段就陷入如此疲憊、甚至是瀕臨“死亡”的尷尬境地？
PART3：三問“死因”
一問：購物中心熱潮，是否存在過剩？
世邦魏理仕于去年調(diào)查公布的數(shù)據(jù)便顯示，在購物中心建設(shè)面積方面，中國位居全球第一。在全球購物中心建設(shè)面積最大的十個(gè)城市中，中國有八個(gè)城市入圍，且排名前三位的城市均為中國的城市。
就本土而言，高力國際成都分公司日前發(fā)布的成都零售物業(yè)市場2012年下半年回顧報(bào)告中顯示，以2012年為開端，成都購物中心市場將迎來一輪供應(yīng)高峰，繼2012年度5大購物中心開業(yè)，共計(jì)827，598平方米商業(yè)面積供應(yīng)入市之后，預(yù)計(jì)2013年還將有新世紀(jì)環(huán)球中心、龍湖北城天街、銀石廣場、凱德天府等6個(gè)大型購物中心項(xiàng)目開業(yè)，合計(jì)新增商業(yè)面積約816，000平方米。
購物中心建設(shè)一擁而上，無疑將進(jìn)一步加劇購物中心間激烈的競爭壓力。而如此之大的開發(fā)量和新增面積，是否存在潛在的市場過剩？
專家觀點(diǎn)：短期供大于求
世邦魏理仕華西區(qū)研究部副董事彭芳琪在接受記者采訪時(shí)表示，目前成都購物中心集中入市，很難用數(shù)字去衡量是否過剩，從目前情況來看肯定存在短期的供需不平衡。彭芳琪表示，成都作為輻射整個(gè)西南地區(qū)的中心城市，其城市規(guī)模還是人口數(shù)量形成逐年遞增的需求。因此，短期的供需不平衡需要一定的時(shí)間進(jìn)行市場消化，而目前關(guān)鍵在于需求的合理分配。
與此同時(shí)，據(jù)此前銳理機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)，大成都范圍內(nèi)共有150個(gè)城市綜合體在建，其中110個(gè)位于主城區(qū)，這一體量為“全國之最”。 成都銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)公司總經(jīng)理郭潔此前也曾對媒體表示，2012年是成都商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)期，這也是順應(yīng)了最近幾年全國商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)潮，但短期內(nèi)供大于求，“未來20年的消化量集中在三五年供應(yīng)”。
