無論從融資模式、運營模式、收益模式來說，美國商業(yè)地產(chǎn)都在世界范圍內(nèi)處于領(lǐng)先地位。經(jīng)過百余年的發(fā)展沉淀，其商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有著比較成熟的開發(fā)模式，相關(guān)企業(yè)也有著鮮明的商業(yè)特色。以史為鑒，可知興替。
正文目錄
一、美國商業(yè)地產(chǎn):百年歷史.引領(lǐng)動流
1、成熟運營模式，專業(yè)化管理
2、細分結(jié)構(gòu)明晰
3、提前完成產(chǎn)業(yè)結(jié)鉤升級
4、人口總?cè)仙淆g化持續(xù)
5、住宅趨于飽和，商業(yè)地產(chǎn)興起
二、購物中心：全國規(guī)模擴張，階段性發(fā)展明顯
1、城市化率提升，.零售物業(yè)業(yè)態(tài)演變
2、規(guī)模結(jié)構(gòu)與效益
3、中國購物中心發(fā)展特色
4、一線城市擴展郊區(qū)，二線城市聚集市區(qū)
三、寫字樓:總量有待釋放，租金稍步上揚
1、美國變遷:受經(jīng)濟形勢影響、波動顯著
2、中國寫字樓總量上升空間較大
3、一線城市:市區(qū)供應(yīng)緊張、近郊物業(yè)興起
4、二線城市:供應(yīng)量較大:空置率高企
四、美國REITs:依托強大融資功能，實現(xiàn)跨越式發(fā)展
1、REITs定義
2、REITs發(fā)展歷史:說收推動演進
3、R E ITs結(jié)構(gòu)發(fā)展
4、R E ITs現(xiàn)狀:發(fā)展迅速、極富多樣性
五、美國重點REITS公司:.各有特色，獨領(lǐng)風騷
1、西蒙集團:明確發(fā)展方向，零售物業(yè)獨占鰲頭
2、波士頓地產(chǎn):開發(fā)轉(zhuǎn)型持有、拐點成就輝煌
3、商生特色與金融成就規(guī)模效應(yīng)
六、中國商業(yè)地產(chǎn):廣闊天地:大有可為
1、商生地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊
2、.零售物業(yè):一線城市擴展郊區(qū)、二線城市聚集集市區(qū)
3、寫字樓:一線城市新興商務(wù)區(qū)興起、二線城市供應(yīng)過量
4、R E ITS:發(fā)展時機尚未成熟
5、重點公司推薦
6、PE—PB BAND
五、美國重點REITs公司:各有特色，獨領(lǐng)風騷
1、西蒙集團:明確發(fā)展方向，零售物業(yè)獨占鰲頭
西蒙集團(simon Property Group，SPG)是美國最大商業(yè)房地產(chǎn)上市公司，其核心業(yè)務(wù)包括出租、開發(fā)及物業(yè)管理，業(yè)務(wù)范圍逐步發(fā)展至歐洲和亞洲地區(qū)。截止至2012年底，公司共有317處可供收入物業(yè)分布在38個州，其中包括160個購物中心，63個奧特萊斯，68個社區(qū)中心、13個Mills和13個其他小型購物店。預(yù)計2013年有30個新物業(yè)開業(yè)運營。近年表，公司在日本擁有8個、韓國2個和馬來西亞1個奧特萊斯，國際擴彌泣定度迅猛。自上市以來，公司營業(yè)收入年均復(fù)合增長率達13%，可租貨面積從5400萬平方英尺擴大到2012年的24300萬平方英尺，其中地區(qū)性購物中心占比達68%。
發(fā)展歷史
60-70年代：創(chuàng)業(yè)時期，與零售商建立合作機制
Melvin Simon在1960年成立了一家小型房地產(chǎn)開發(fā)公司Melvin Simon&Associates(MSA)，并于同年八月完成第一個開發(fā)項目，印第安納州露天購物廣場，受到市場一致好評。隨后公司迅速開發(fā)了4個類似的項目，擴大了經(jīng)營規(guī)模，吸引了許多大型零售商與其簽仃租賃協(xié)議，例如Sears和Woolworth’s。正因為這些合作協(xié)議，公司拿到了更多銀行的貨款資助，.為后期的擴張奠定了基礎(chǔ)。1964年，公司在FortCollins建成第一個室內(nèi)購物中心，成功與Montgomery等知名零售商建立長期合作機制。同年，公司與s.s.Kresge簽訂協(xié)議在其他州建立了4個Kmart商店。此后，公司以平均每年100萬平方英尺的速度擴大規(guī)模，截止至1967年，公司已有超過300萬平方英尺的可租貨面積。在70年代中，公司成立了單獨的物業(yè)管理部門，負責協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)和質(zhì)量管制，邁出了集團化管理的第一步。
80年代
發(fā)展方向明確，啟動“回歸都市”方案
70年代末，美國郊區(qū)發(fā)展迅速，市中心的購物中心受到居民冷落。公司開始思索城市化發(fā)展規(guī)律和研究市內(nèi)購物中心的弊端，如停車不便，設(shè)計不合理等問題;后來公司被要求加入三個都市重建的項目中，發(fā)展戰(zhàn)略和方向隨即發(fā)生了重大變化。公司在印第安納州的市中心建成了80萬平方英尺的巨型購物娛樂場所和一個能容納3000輛車的停車場，確認了公司“回歸都市”的發(fā)展方案。這些市中心商業(yè)廣場的.發(fā)展存在巨大潛力，為公司帶來豐厚的匯報。進入80年代以后，simon以平均每年開業(yè)2-3家購物中心的速度平穩(wěn)擴張。
在業(yè)態(tài)發(fā)展上，公司首次提出了“綜合性商業(yè)地產(chǎn)”的想法，嘗試把零售、住宅、酒店和寫字樓結(jié)合為一體，并把這一綜合體建立在市中心的附近。后來，公司與紐約開發(fā)商在弗吉尼亞州成功開發(fā)了一個灑蓋80萬平方英尺購物中心、一個Ritz-Cariton酒店和一個16萬平方英尺的寫字樓，開啟了綜合性商業(yè)廣場的發(fā)展。
