三、物流地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢(shì)
地產(chǎn)商將成為物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要力量。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增速放緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需趨于均衡，傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率將逐步下降，物流地產(chǎn)將成為地產(chǎn)商新的投資熱點(diǎn)。近幾年除了國(guó)際知名物流地產(chǎn)商如普洛斯、嘉民集團(tuán)、安博置業(yè)等在國(guó)內(nèi)快速擴(kuò)張外，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也紛紛涉足物流地產(chǎn)，如今年5月，萬(wàn)科正式簽約廊坊新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)物流項(xiàng)目，標(biāo)志著萬(wàn)科正式邁入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，保利地產(chǎn)近兩年先后在廣州、烏魯木齊等地開(kāi)發(fā)建設(shè)了多個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。地產(chǎn)商投資物流地產(chǎn)的原因除了最誘人的廉價(jià)土地外，還在于物流地產(chǎn)具有投資多、回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)。
(一)物流地產(chǎn)基金、投資銀行成為物流地產(chǎn)投資的重要力量
麥格理集團(tuán)、新加坡騰飛集團(tuán)、安博置業(yè)、嘉民集團(tuán)等國(guó)際物流地產(chǎn)巨頭之所以能夠在我國(guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)快速擴(kuò)張，關(guān)鍵在于其得到了境外物流地產(chǎn)基金和投資銀行的支撐。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)私募股權(quán)基金也較多，對(duì)于區(qū)位交通條件優(yōu)越、市場(chǎng)需求較大、租金回報(bào)率較高的物流地產(chǎn)項(xiàng)目物流地產(chǎn)基金的投資積極性較高，未來(lái)物流地產(chǎn)基金和投資銀行將在物流地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。
(二)物流企業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)合作趨勢(shì)更強(qiáng)
物流企業(yè)將成為地產(chǎn)商重要合作伙伴，目前我國(guó)物流地產(chǎn)還是主要由地產(chǎn)商來(lái)進(jìn)行，這是因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)需要大量的資金投入、豐富的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但是由于地產(chǎn)商對(duì)于物流領(lǐng)域的不熟悉，很容易造成目前商業(yè)地產(chǎn)大量過(guò)剩的現(xiàn)象。這就需要地產(chǎn)商和物流企業(yè)建立重要的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，地產(chǎn)商充分吸收物流企業(yè)在選址、規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。例如傳化物流、林安物流等物流企業(yè)開(kāi)始與各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，傳化物流和林安物流主要輸出品牌和管理，而物流地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)主要由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
(三)政府在物流地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域扮演重要角色
一個(gè)城市的物流用地和物流地產(chǎn)的發(fā)展具有較強(qiáng)的規(guī)劃性，一般在各城市的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中都會(huì)明確該城市的物流節(jié)點(diǎn)設(shè)施的布局方案、用地規(guī)模，企業(yè)在投資物流地產(chǎn)領(lǐng)域總體上應(yīng)符合城市的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。同時(shí)，物流地產(chǎn)有別于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，其在土地出讓、稅收、商業(yè)用地比例方面均有一定的談判空間，企業(yè)在投資物流地產(chǎn)時(shí)需要與政府進(jìn)行談判，以便盡可能爭(zhēng)取足夠的優(yōu)惠條件。總之，政府在城市物流地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中扮演十分重要的角色，對(duì)于指導(dǎo)城市物流地產(chǎn)持續(xù)健康有序發(fā)展發(fā)揮著重要作用。
四、物流地產(chǎn)投資對(duì)策思考
雖然我國(guó)物流地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近幾年的高速發(fā)展，在部分區(qū)域已經(jīng)呈現(xiàn)物流地產(chǎn)供大于求的局面，但是在一些產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)、一線城市等區(qū)域物流地產(chǎn)依然存在較大投資潛力。
(一)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)的投資機(jī)遇
隨著我國(guó)加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐和新一屆政府著力打造絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，以及我國(guó)大力實(shí)施新一輪對(duì)外開(kāi)放，在我國(guó)中西部地區(qū)尤其是在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶沿線城市，產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)規(guī)模化擴(kuò)張的新機(jī)遇，加上沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這些城市的產(chǎn)業(yè)物流需求將快速增長(zhǎng)，為這些產(chǎn)業(yè)提供配套服務(wù)的物流地產(chǎn)將出現(xiàn)新的投資機(jī)遇。
(二)一線城市滿(mǎn)足電商發(fā)展的投資潛力
一線城市滿(mǎn)足電商發(fā)展和城市生活需要物流地產(chǎn)投資潛力巨大，伴隨著電子商務(wù)的飛速發(fā)展，我國(guó)商貿(mào)流通模式發(fā)生了較大變革，傳統(tǒng)的實(shí)體店現(xiàn)貨交易模式受到較大沖擊，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)份額快速提高，帶來(lái)了物流模式的巨大變革，一線城市在電子商務(wù)發(fā)展中由于人口規(guī)模較大，市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力較大，同時(shí)一線城市也扮演著區(qū)域電子商務(wù)分撥配送中心的角色，在一線城市滿(mǎn)足電商發(fā)展需要的物流地產(chǎn)投資潛力巨大。此外，隨著交通壓力的不斷增大，傳統(tǒng)的配送模式亟待變革，在一線城市城郊結(jié)合部布局滿(mǎn)足城市生活所需物資共同配送的物流地產(chǎn)需求較為強(qiáng)烈，這也是未來(lái)一線城市物流地產(chǎn)的重點(diǎn)投資領(lǐng)域。
(三)以物流環(huán)境營(yíng)造實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張發(fā)展的投資領(lǐng)域
在我國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)尤其是在我國(guó)中西部地區(qū)，單純依托資源稟賦和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)很難實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，亟待探尋一種新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式即通過(guò)以物流為核心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境營(yíng)造實(shí)現(xiàn)該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，進(jìn)而帶動(dòng)物流需求的增長(zhǎng)，借此契機(jī)配套發(fā)展物流地產(chǎn)。在我國(guó)中西部地區(qū)成都和重慶為了實(shí)現(xiàn)外向型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，前期在國(guó)際航線開(kāi)通、國(guó)際鐵路集裝箱班列開(kāi)行方面給予了大量扶持，營(yíng)造了滿(mǎn)足電子產(chǎn)品面向全球快速分撥的國(guó)際物流服務(wù)體系，帶動(dòng)了以電子產(chǎn)品為核心的外向型產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，通過(guò)產(chǎn)業(yè)的集聚配套形成了為外向型產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的綜合保稅區(qū)、國(guó)際物流園區(qū)等物流基礎(chǔ)設(shè)施，其成功經(jīng)驗(yàn)可供我國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)借鑒，這也是我國(guó)物流地產(chǎn)未來(lái)重點(diǎn)的投資領(lǐng)域。
五、結(jié)束語(yǔ)
我國(guó)物流地產(chǎn)的發(fā)展方興未艾，物流地產(chǎn)的規(guī)劃建設(shè)、投資運(yùn)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及政府部門(mén)較多、關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)也較為廣泛，各級(jí)政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、相關(guān)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，共同促進(jìn)物流地產(chǎn)的發(fā)展。伴隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、商貿(mào)流通模式變革和新一輪對(duì)外開(kāi)放，未來(lái)我國(guó)物流地產(chǎn)還有較大發(fā)展空間，構(gòu)建功能集約化、作業(yè)效率高效化、管理精細(xì)化的物流基礎(chǔ)設(shè)施體系是未來(lái)物流地產(chǎn)的發(fā)展方向，他承載著服務(wù)城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生產(chǎn)生活的重任，物流地產(chǎn)也必將成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。
