2. 設(shè)計目標(biāo)的設(shè)立與技術(shù)的應(yīng)用
為了科學(xué)評判地產(chǎn)項目所能達(dá)到的綠色水平，很多國家都根據(jù)本國國情設(shè)立了科學(xué)的綠色建筑評價體系，國內(nèi)的高端項目通常采用的體系有美國綠色建筑協(xié)會頒布的LEED認(rèn)證（能源與環(huán)境設(shè)計先鋒認(rèn)證）系統(tǒng)以及我國的綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)。這些評價體系針對綠色建筑的各個子系統(tǒng)都設(shè)置了不同級別并可以量化的標(biāo)準(zhǔn)。
設(shè)計團(tuán)隊在項目開始的時候就應(yīng)該針對項目的實際情況，綜合評估該項目所處的地域、自然環(huán)境、人文環(huán)境、使用情況、業(yè)主期望值等多方面的條件，設(shè)立一個合適的目標(biāo)，均衡的運用綠色建筑技術(shù)的各個子系統(tǒng)，達(dá)成設(shè)計目的。前面所提到的由于單純增加建筑的保溫性能而導(dǎo)致室內(nèi)環(huán)境惡化就是未能均衡使用各個子系統(tǒng)的反面案例。
另一方面，各類技術(shù)的應(yīng)用也不應(yīng)該盲目，并不是越昂貴的技術(shù)達(dá)到的效果越好，而是要根據(jù)實際情況評估各類技術(shù)的成本與收益，以達(dá)到設(shè)定的目標(biāo)為前提選擇合適的技術(shù)。比如位于城市中心地帶的項目由于空氣污染較嚴(yán)重，需要以置換式通風(fēng)主要技術(shù)手段，才能達(dá)到時室內(nèi)環(huán)境的要求；而位于市郊的項目，則會以自然通風(fēng)的方式滿足要求。
3. 設(shè)計流程的變化
在傳統(tǒng)的設(shè)計流程中，每一個成員在完成自己的職責(zé)后，再將工作傳遞給下一個步驟。而在新的設(shè)計過程中，由于綠色建筑各個系統(tǒng)的綜合性及平衡性，使得在工作的一開始就必須要讓每一位成員就積極的參與，通過前期的評估與比較，對建筑中所需要采用的各項綠色技術(shù)進(jìn)行預(yù)設(shè)，而不是等建筑師工作完成后再考慮采用何種技術(shù)，達(dá)成何種目的。
因此，應(yīng)當(dāng)從分階段、劃區(qū)塊工作模式，轉(zhuǎn)換到多學(xué)科融合的工作模式，“綠色團(tuán)隊”成員要在充分理解綠色建筑目標(biāo)的基礎(chǔ)上協(xié)調(diào)一致，確保項目目標(biāo)的完整實現(xiàn)。
4. 團(tuán)隊的工作要點
盡可能地將利益相關(guān)者結(jié)合進(jìn)設(shè)計過程中
利用現(xiàn)有的大量的文獻(xiàn)和參考資料，培訓(xùn)參與者了解綜合團(tuán)隊設(shè)計的工作特點和益處
通過團(tuán)隊協(xié)作的方法，仔細(xì)研究每個項目的潛在特性
如果利益相關(guān)者或團(tuán)隊成員缺乏相關(guān)的專業(yè)知識，也可以借重當(dāng)?shù)胤菭I利社團(tuán)、大學(xué)、其他設(shè)計單位或?qū)I(yè)設(shè)計機(jī)構(gòu)的技術(shù)力量
從環(huán)境效益到經(jīng)濟(jì)效益各個方面對項目進(jìn)行評估
從項目的全過程和建筑的全壽命周期，來考慮建筑方案對外界的影響
確定所有與項目利益相關(guān)的人或組織，了解真實的開發(fā)成本，包括開發(fā)對社會和項目全壽命周期方面的影響
如果可能的話，運用計算機(jī)模擬和全生命周期成本分析工具
5. 編制設(shè)計指南
由于綠色建筑的理念與技術(shù)在國內(nèi)還處于前沿范圍，同時相關(guān)的資料也不夠全面，各個設(shè)計公司都還都處于摸索階段，尚未有統(tǒng)一的設(shè)計流程。因此設(shè)計公司需要根據(jù)自己的在相關(guān)項目中獲得的經(jīng)驗教訓(xùn)，根據(jù)公司的情況編制設(shè)計指南，針對綠色建筑設(shè)計中的各個步驟給出詳細(xì)的指導(dǎo)并明確設(shè)計控制要點，使得建筑師即使沒有足夠的綠色經(jīng)驗，只要嚴(yán)格按照設(shè)計程序的指導(dǎo)，也能完成預(yù)設(shè)的目標(biāo)。這樣就能夠保證設(shè)計公司在綠色建筑設(shè)計的水平上始終處于前沿地帶。例如美國著名的設(shè)計公司HOK就公開出版了《HOK可持續(xù)設(shè)計指南》，為建筑師指導(dǎo)了在美國工作流程下的綠色建筑設(shè)計步驟。
地產(chǎn)公司的應(yīng)對策略
“綠色”和“可持續(xù)”已經(jīng)成為一股勢不可擋的浪潮席卷全球的建筑行業(yè)。以開發(fā)高端項目為主的地產(chǎn)公司均已主動的跨入這一前沿領(lǐng)域。招商地產(chǎn)不但開發(fā)了系列的綠色建筑項目，而且還編制《綠色建筑技術(shù)方案任務(wù)書指導(dǎo)》、《綠色建筑技術(shù)設(shè)計指引》，總結(jié)了其在各個項目中的經(jīng)驗，作為新項目開發(fā)的參考和指導(dǎo)，成功的成為了“綠色經(jīng)濟(jì)”的領(lǐng)跑者。
作為地產(chǎn)項目，綠色建筑理念技術(shù)的運用雖然會提高建筑成本，但從其全壽命周期來看，收益還是大于產(chǎn)出。以前面提到的北京財富中心為例，總建筑面積100，000平方米，為通過LEED銀獎?wù)J證，投資增加估計為923萬，而每年的能耗節(jié)省費用即可達(dá)到837萬，簡單回收期為1.1年。另外從美國市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來說，不管是出租率、租金還是最終的銷售價格，凡是通過LEED認(rèn)證或者能源之星認(rèn)證的寫字樓都比普通項目要高很多。更為關(guān)鍵的是綠色建筑能夠改善室內(nèi)的環(huán)境，將使人的疾病發(fā)生率大幅度下降，壽命將會延長，生存質(zhì)量也大大提高。
因此在高端地產(chǎn)項目中實施綠色建筑理念與技術(shù)，能夠增加物業(yè)的附加價值，樹立綠色品牌，創(chuàng)造市場競爭優(yōu)勢。
在這樣的項目開發(fā)過程中，地產(chǎn)公司首先要在設(shè)計公司和咨詢公司的配合下，根據(jù)項目的實際情況設(shè)立切實可行的設(shè)計目標(biāo)，并通過成本收益分析，確定采用的技術(shù)，加強(qiáng)施工監(jiān)管，達(dá)到綠色建筑的最終目的。
在策劃營銷方面，則需要全面宣傳綠色建筑的理念，破解人們認(rèn)為綠色建筑就是節(jié)能的錯誤理念，在說明節(jié)能環(huán)保的同時，突出和強(qiáng)調(diào)其使用舒適性的提高，幫助大家更好的接受綠色建筑。
隨著“綠色”、“環(huán)保”的理念被普及和接受，綠色建筑理念與技術(shù)必將被應(yīng)用到越來越多的地產(chǎn)項目中。我們期待著在中國會有更多的綠色建筑出現(xiàn)，使我們的建筑領(lǐng)域真正走上可持續(xù)發(fā)展的道路。
