一．養(yǎng)老地產(chǎn)概念：
養(yǎng)老地產(chǎn)包括居家式養(yǎng)老、租住式養(yǎng)老、愛心護(hù)理院、醫(yī)院和超市等商業(yè)配套設(shè)施，同時集餐飲、娛樂、養(yǎng)生、保健于一體。開發(fā)商通過經(jīng)營老年社區(qū)而拓展出一種立體的開發(fā)經(jīng)營方式，住宅、服務(wù)、醫(yī)療、旅游、度假、教育等產(chǎn)品全方位結(jié)合，這種復(fù)合地產(chǎn)項目的利潤來源不止是住宅產(chǎn)品銷售，還來源于完善的配套服務(wù)帶來的增值效應(yīng)。
養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，以頤和地產(chǎn)為例，其采取在項目開發(fā)過程中配建針對老年人的住宅，并計劃未來在國內(nèi)20多個住宅項目中，都有針對適合老年人群體的產(chǎn)品；同時，社會上又推出了異地養(yǎng)老、“候鳥式”養(yǎng)老的商業(yè)發(fā)展模式等，更出現(xiàn)了度假養(yǎng)老基地連鎖等商業(yè)模式，計劃形成連鎖的經(jīng)營模式，類似于分時度假，即老人夏天可以到北方度假，而冬天則可以到南方過冬。而北京太陽城項目則打出了全項目的養(yǎng)老地產(chǎn)品牌。參與養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)開發(fā)商有。比如：萬科、路勁、保利等國內(nèi)一流發(fā)展商。
二．養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式：
1）養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式比例分配
萬科集團(tuán)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品比例分配是：一般住宅產(chǎn)品約占80％，其余20％將開發(fā)持有型物業(yè)，其中就包括養(yǎng)老型物業(yè)。
2）養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式全項目品牌
北京太陽城項目則打出了全項目的養(yǎng)老地產(chǎn)牌
3）養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式品牌合作方式
路勁地產(chǎn)與日本馬森集團(tuán)
三、養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)贏利點(diǎn)：
以住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式為例，這種經(jīng)營模式的優(yōu)勢在于，開發(fā)商通過經(jīng)營老年社區(qū)而拓展出一種立體的開發(fā)經(jīng)營方式，住宅與服務(wù)、醫(yī)療、旅游、度假等產(chǎn)品全方位結(jié)合，這種復(fù)合地產(chǎn)項目的利潤來源不止是住宅產(chǎn)品，還來源于完善的配套服務(wù)可以為物業(yè)。
養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式一：“長期持有”、“出售”和“出售與持有相結(jié)合”
對于大型綜合性老年住宅社區(qū)，則往往采取住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式，或者住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式。
眾所周知，這種經(jīng)營模式資金投入比單一的普通住宅產(chǎn)品開發(fā)要大，投資回收期相對較長，除了面對投資風(fēng)險，開發(fā)商還要面對自己經(jīng)營管理的風(fēng)險。經(jīng)營管理風(fēng)險在于老年社區(qū)的管理大大提升了對開發(fā)商的專業(yè)要求。老年住宅屬于綜合型的社區(qū)，所引入的社會資源種類繁多。開發(fā)商必須能夠協(xié)調(diào)各種資源為老年人服務(wù)，例如醫(yī)療護(hù)理中心、人才交流中心、老年大學(xué)、老年協(xié)會等服務(wù)機(jī)構(gòu)。此種模式適合有物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)勢，且社會資源整合能力強(qiáng)的開發(fā)商。而住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式會使開發(fā)商的工作相對單一，只要完成產(chǎn)品的銷售，開發(fā)商就可以收回投資獲取利潤，轉(zhuǎn)而進(jìn)入下一階段的投資或項目開發(fā)工作，投資回收周期相對較短，投資風(fēng)險亦會相對較小。
養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式二：“持有＋銷售”模式試水
事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會福利相結(jié)合，這就決定了此類項目租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜性、公平性；另一方面，一般傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，后期物業(yè)服務(wù)僅占利潤的很少部分，但國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式卻需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重。可以看出，養(yǎng)老地產(chǎn)是一項長期而艱巨的民生性戰(zhàn)略工程，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式對投資方是很大考驗，要求投資方長遠(yuǎn)經(jīng)營的計劃與強(qiáng)烈社會責(zé)任感。
市場上，養(yǎng)老社區(qū)將來是只租不售的，并不是建房子賣給老年人。因為養(yǎng)老社區(qū)像發(fā)了一個長期“債券”，而社會保險資金目前正缺少10年或更長時間的投資產(chǎn)品。養(yǎng)老社區(qū)的期望的投資回報率是長期的。投資者表達(dá)其長期持有運(yùn)營的觀點(diǎn)。
但是如果全部持有不售，采用出租模式，這就意味著，房地產(chǎn)企業(yè)除了需要一個專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊，更需要強(qiáng)大的財力支持。投資金融機(jī)構(gòu)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式并不像傳統(tǒng)住宅那樣可以一售了之，傳統(tǒng)住宅項目開發(fā)資金快速回籠滾動的思路顯然要調(diào)整，短期套利開發(fā)行為在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域是行不通的。
目前，北京太陽城國際老年公寓項目還采取了類似“反按揭”的方法，即在征得老年人同意后，由其將老年人原有住房出租，以租金收入入住太陽城社區(qū)；或采取置換的方式，將老年人的原有住房與太陽城的老年公寓進(jìn)行等價換房，到老年人去世之后，再將原置換的房產(chǎn)折價返還給其法定繼承人。據(jù)悉，目前已有許多老年人對此種銷售方式表示了濃厚的興趣。頗為可行的辦法是，開發(fā)商可拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。
