繼萬科、綠城、保利、遠洋、花樣年紛紛介入養老地產后，五一期間，中海集團位于西安的養老項目也正式對外試營業。
值得一提的是，此次西安的養老項目并不是由中海集團旗下主要的地產平臺中海地產操作，而是由集團旗下的中海投資操作。
查閱中海投資官網資料發現，中海投資目前運營的地產項目并不多，且多為統籌城鄉項目。
對于此次中海集團選擇將養老業務線放在中海投資這一未上市平臺中，相關分析認為，養老地產屬于新興產業，存在開發經驗不足，項目開發周期長、資金沉淀大等諸多不確定因素，而以中海投資這個平臺去操作，可以使得在包括拿地、項目開發、融資等方面更具靈活性。
同時，還可避免中海養老地產這一新業務在開發過程中面臨的不利因素，對旗下上市平臺財務數據造成影響。
中海養老地產償新
資料顯示，西安的中海養老地產項目名為親頤·璽悅，中海養老地產項目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房。
中海養老地產項目于2013年重陽節正式亮相，而今年五一期間正式對外營業。
據中海投資方面介紹，該項目采取"只租不售"、"全國一卡通"的經營模式。
對于只租不售模式，地產評論人林曉華指出，只租不售模式主要是從投資回報率來考慮，"中海養老地產項目由于地價成本低，如果賣出項目要繳納的增值稅比較高"。
雖然是首次嘗試養老地產，但已在思考長遠的投資回報率問題，或也不難看出中海集團已有長遠發展養老地產的計劃。
據了解，為發展養老地產業務，2013年4月，中海集團下屬中海投資成立了深圳中海親頤現代養老服務有限公司，專業負責拓展中海養老地產項目，但目前僅有璽悅一個養老地產項目。
對于中海投資發展養老項目，林曉華表示，雖然在調控背景下養老地產被認為是市場的趨勢所在，但目前市場運營成熟的養老項目并不多，可供借鑒經驗少，因此中海投資還僅處于嘗試階段。
林曉華同時表示，發展養老地產有三個先決條件，其一需有獲取大宗土地的溢價能力，二事專業的運作團隊，三是成本控制能力要很強。
但中海投資目前僅有施工成本比較低這一優勢，在拿地溢價成本、管理團隊等方面還需要很長一段時間的培育。
另據了解，隨著我國正經歷人口快速老齡化導致的從年輕社會到老齡社會的急劇轉變，目前包括萬科、綠城、保利、遠洋等企業已均涉足養老地產。
目前來看，居家養老和以房養老是目前國內主要方式，其中與保險（放心保）相結合的以房養老模式處于政府積極探索方向。
而就養老地產的商業運營模式，國信證券最新的一份研究報告指出，房企進軍養老產業的最佳模式應是"平臺開發建設(前端)借力長線資金實現快速變現，在后端輕資產的大健康養老服務領域持續發力和延伸"。
至于未來的盈利模式，相關分析認為，養老地產的地價比較低，所以投資回報率也比較低，適合長期運營，通過孵化到一定時期后，待養項目保持好的一個回報率，即5%-6%時，選擇打包上市比較合適。
中海養老地產運營模式：孵化模式
先培育，等成熟之后再通過上市方式形成穩定的現金流，這或是未來多數企業運營養老地產的一種模式，而目前來看中海或許也會選擇此路徑。
從中海集團目前的架構來看，旗下有三大業務平臺，即中海地產、中建國際、中海投資。其中，地產業務平臺除最為成熟的中海地產外，還有中海地產旗下的中海宏洋以及中建國際，同時還有獨立于中海地產外的中建地產。
從區域和業務劃分看，中海地產主攻一二線的中高端住宅，中建國際專攻保障房業務，中海宏洋與中建地產雙方則均主營三四線城市。
根據中海投資官網資料顯示，中海投資主要負責中海集團旗下的投資性物業，目前中海投資成功開發的項目并不多，除此西安的養老項目外，還包括重慶黎香湖、淄博文昌湖、華山太華湖、成都龍泉驛等處于規劃中的統籌城鄉項目。
對于中海集團將養老地產業務線放到中海投資這一平臺，相關分析認為，這或僅是中海集團發展養老地產前期的一些考慮。
長期來看或也不排除學習華潤的母公司孵化模式，中海養老地產運營模式即先期由集團來購買和管理土地和項目，等到項目成熟時再按市場價格注入上市公司。
分析還指出，目前中建集團的養老業務還處于嘗試性階段，還存在諸多不確定性因素，而用投資性平臺中海投資去操作不管是在拿地，還是項目具體的操作上都更具靈活性。
同時，在整合加速背景下，中建系的主要地產平臺是中海地產，而目前中海地產在各港股公司中期利潤率表現一直靠前，若在養老業務并不成熟情況下，通過中海地產平臺去發展該等投資性物業，一定程度上會拉低中海地產的利潤率，其股價表現或也會受影響。
據悉，多年來華潤置地的發展就得益于母公司孵化模式，成功實現了華潤在主營行業的迅速擴張，及股東、上市公司利益的共同最大化。
