服務(wù)配套跟不上 養(yǎng)老地產(chǎn)“難養(yǎng)老”
從2008年開(kāi)始，萬(wàn)科、保利、綠地、首創(chuàng)、華潤(rùn)等20多家房企相繼進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如今這些項(xiàng)目已竣工并進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期。曝光率較高的有保利北京西山林語(yǔ)和熹會(huì)，萬(wàn)科北京房山試點(diǎn)的“萬(wàn)科幸福匯”，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京亦莊打造的椿萱茂·凱健等。
不過(guò)，保利、萬(wàn)科相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人均表示，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在關(guān)于適老化的設(shè)計(jì)建設(shè)方面已不是問(wèn)題，問(wèn)題是后期的醫(yī)療、護(hù)理等服務(wù)配套還跟不上，這已成為眾多養(yǎng)老地產(chǎn)的一大軟肋。
不少市場(chǎng)人士也指出，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于“養(yǎng)老”，老年人在養(yǎng)老過(guò)程中不僅需要體檢醫(yī)療，更需要生活、娛樂(lè)、宗教、學(xué)校、社交圈子等全方位配套，只有滿足退休老人從健康養(yǎng)生到臨終關(guān)懷各個(gè)層次的需求才能稱得上是完整的養(yǎng)老地產(chǎn)。
“養(yǎng)老服務(wù)和傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)不一樣。”萬(wàn)科酒店管理部副總經(jīng)理周竟在公開(kāi)場(chǎng)合表示，老年人住進(jìn)來(lái)以后不僅需要身體上的照顧，還包括心理上的照顧，還有信仰和追求方面。
一直以來(lái)，不管是住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，銷(xiāo)售之后的物業(yè)運(yùn)營(yíng)都是開(kāi)發(fā)商的短板。而養(yǎng)老地產(chǎn)跟醫(yī)療有關(guān)，其服務(wù)水平要求更高更專(zhuān)業(yè)。觀察人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能從后期服務(wù)上體現(xiàn)出獨(dú)特之處，那么跟普通的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老沒(méi)有區(qū)別，雷同化的服務(wù)勢(shì)必會(huì)讓養(yǎng)老地產(chǎn)難養(yǎng)老。
經(jīng)營(yíng)模式之困呼吁全產(chǎn)業(yè)鏈再造
事實(shí)上，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也不是純粹的醫(yī)療保健，而是整合投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、醫(yī)療、保險(xiǎn)、服務(wù)等各個(gè)層面資源的系統(tǒng)工程。如何整合卻讓眾涉足者們頭疼。
中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、洲聯(lián)集團(tuán)總裁趙云偉認(rèn)為，當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)是“叢林中的探索”，呼聲高亢，但對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的清晰定位遠(yuǎn)未完成，先行者只能慢慢摸索。
來(lái)自世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查表明，當(dāng)前中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要分為三種：隔代親情模式，即實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老公寓與普通親情住宅相輔相成的共融性設(shè)計(jì)，適合兩代人居住;會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，即針對(duì)自理老人和護(hù)理老人群體，養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)自持，采取分等級(jí)的會(huì)員制的盈利模式;養(yǎng)生目的地，即在風(fēng)景資源特色區(qū)，開(kāi)發(fā)具備養(yǎng)生、旅游、觀光的度假式、候鳥(niǎo)式養(yǎng)老居住模式。
收費(fèi)模式也是五花八門(mén)，總結(jié)起來(lái)不外乎產(chǎn)權(quán)制、會(huì)員制、抵押制、租金制、月費(fèi)制等。“不管哪種模式，都還不是盈利模式。”南京吉合田市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司總經(jīng)理石旭升表示，很多開(kāi)發(fā)商大多是從戰(zhàn)略上放棄短期收益而著眼于長(zhǎng)期利益，或者作為商業(yè)住宅配套的一個(gè)亮點(diǎn)。“目前房企做養(yǎng)老地產(chǎn)，只是在養(yǎng)老住宅設(shè)計(jì)和服務(wù)方面向前走了一小步，但規(guī)模不敢做大，因?yàn)闆](méi)有固定的盈利模式，很難保持資金平衡。”
業(yè)內(nèi)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展涉及開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的再造，只有把各個(gè)環(huán)節(jié)銜接好，才能讓養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)慢慢成熟起來(lái)。同時(shí)，還要不斷吸取日本、美國(guó)等先進(jìn)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。
從短期銷(xiāo)售變長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)誰(shuí)能笑到最后?
不同于以往的拿地、建設(shè)、銷(xiāo)售這種短周期盈利模式，養(yǎng)老地產(chǎn)是長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)模式。北京一養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目副總經(jīng)理直言，“如果說(shuō)以往我們是在賣(mài)房子，那么在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目里，我們就是在賣(mài)服務(wù)，靠服務(wù)賺錢(qián)。”
一方面是微利模式，一方面是動(dòng)輒數(shù)十年的運(yùn)營(yíng)周期，對(duì)現(xiàn)金流要求頗高的房企如何“笑到最后”?漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)咨詢顧問(wèn)副總經(jīng)理董笑虎認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)如果要實(shí)現(xiàn)盈利，就必須提高管理檔次，面向“生活獨(dú)立、財(cái)務(wù)獨(dú)立、新消費(fèi)理念”的老人客戶，否則長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)必然會(huì)遇到困難。
“由于需要配套養(yǎng)老設(shè)施，在醫(yī)療、家政、護(hù)理等方面提供服務(wù)，前期投入增大，而以出售服務(wù)為目的的項(xiàng)目，資金回籠速度更慢、周期更長(zhǎng)，對(duì)運(yùn)營(yíng)企業(yè)資金壓力更大，融資難度也更明顯。”深圳市前瞻投資顧問(wèn)陳文華建議，國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)政策在稅收、土地取得、銀行貸款等方面給予扶持。
據(jù)中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)曾琦介紹，2013年底，我國(guó)60歲及以上老年人口突破2億人，蘊(yùn)含養(yǎng)老商機(jī)達(dá)到4萬(wàn)億元，到2030年有望增至13萬(wàn)億元。企業(yè)角逐養(yǎng)老地產(chǎn)因?yàn)檫@是塊誘人的蛋糕，但如何盈利則是涉足者必須考慮的問(wèn)題
