本文通過(guò)項(xiàng)目背景考察、簡(jiǎn)要介紹香港Union Square項(xiàng)目在產(chǎn)品方面的亮點(diǎn)，探討其商業(yè)模式成功的可借鑒經(jīng)驗(yàn)，思考其在商業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)踐過(guò)程中發(fā)展方向上的積極影響。
項(xiàng)目背景考察 —— 項(xiàng)目簡(jiǎn)要介紹 —— 成功經(jīng)驗(yàn)探討 —— 發(fā)展方向的思考
正文
聯(lián)合開(kāi)發(fā)背景：Union Square是香港地鐵九龍站的綜合商住發(fā)展計(jì)劃，由地鐵公司聯(lián)同九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司、恒隆地產(chǎn)有限公司、永泰控股有限公司、新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司，以及淡馬钖控股有限公司、新加坡置地有限公司、吉寶置業(yè)有限公司、麗新發(fā)展有限公司、環(huán)球投資(百慕大)有限公司會(huì)德豐有限公司、新亞置業(yè)信托有限公司、聯(lián)邦地產(chǎn)有限公司、海港企業(yè)有限公司等聯(lián)合開(kāi)發(fā)完成。
項(xiàng)目簡(jiǎn)要介紹：Union Square位于香港西九龍地鐵九龍站上蓋，占地13.54公頃，為集住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)（elements）、休閑和酒店設(shè)施于一體的超大型綜合體。總建筑面積達(dá)109萬(wàn)平方米，整個(gè)發(fā)展計(jì)劃分為七個(gè)發(fā)展項(xiàng)目組合。第一期為漾日居、第二期為擎天半島、第三期為凱旋門(mén)，第四期為君臨天下，第五期為elements，第六期為天璽，第七期為環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)。
圖1：總平面示意圖 圖2：全景鳥(niǎo)瞰
成功經(jīng)驗(yàn)探討
1.開(kāi)發(fā)模式：基于軌道交通站點(diǎn)的復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建造大型的都市綜合體（圖3）
充分利用稀缺的土地資源，在站點(diǎn)周邊形成高密度的商住社區(qū)；
軌道交通使項(xiàng)目具備更高的通達(dá)性，同時(shí)帶來(lái)大量的人流和商機(jī)；
形成豐富的物業(yè)功能，各物業(yè)之間通過(guò)地下隧道、空中連廊、垂直交通等方式緊密相連，形成有機(jī)整體，相互提升價(jià)值。
2.功能定位：定位鮮明以及功能多元化
針對(duì)項(xiàng)目面對(duì)的核心商圈和消費(fèi)群體，制定檔次分明、主題鮮明的定位（圖4）；
項(xiàng)目集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、社會(huì)服務(wù)等功能于一體，滿(mǎn)足顧客多元化的消費(fèi)需求；
商品組合具有較好的寬度和深度。寬度體現(xiàn)為業(yè)態(tài)的豐富度，深度體現(xiàn)為品類(lèi)的差異化。
3.業(yè)態(tài)規(guī)劃：主力店和非主力店業(yè)態(tài)豐富、空間分布合理（圖5）
在每層的商鋪布局方面，基本上采用一到兩個(gè)主力店和非主力店搭配若干經(jīng)營(yíng)散戶(hù)的方式，各層實(shí)行品類(lèi)協(xié)同、混業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃方針；
