|
外因 |
優(yōu)越的地理位置，依托于港島CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū) |
|
良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋 |
|
|
內(nèi)因 |
各功能物業(yè)均為頂級(jí)形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物 |
|
各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫字樓為購(gòu)物中心、酒店、公寓帶來(lái)客源，而其又為寫字樓形成良好的配套 |
|
|
統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享 |
|
|
各功能配合形成使用的全時(shí)段，保持24小時(shí)都為活力中心 |
|
|
開發(fā)商對(duì)商家及客戶有力的控制，保持了整個(gè)物業(yè)的形象與檔次 |
|
|
設(shè)計(jì)良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源 |
模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式
|
功能類別 |
收益方式 |
|
酒店 |
-- |
|
寫字樓 |
銷售/出租 |
|
商場(chǎng) |
一般出租 |
|
公寓 |
銷售/出租 |
|
特征 |
各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響 |
【案例實(shí)操】廣州中信廣場(chǎng)
中信廣場(chǎng)位于廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號(hào)線總站，步行僅需8分鐘。
|
定位 |
廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓，超高層寫字樓+公寓+小型購(gòu)物商場(chǎng) |
|
占地面積 |
23,000平方米 |
|
總建筑面積 |
320,000平方米 |
|
廣場(chǎng)組成 |
由一幢樓高80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組 成，是集寫字樓、公寓、商場(chǎng)于一體的甲級(jí)綜合智能型大廈。 |
|
外因 |
優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務(wù)區(qū)中心 |
|
受益于城市東移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?span lang="EN-US"> |
|
|
IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群 |
|
|
內(nèi)因 |
利用超高層寫字樓樹立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖 |
|
以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務(wù) |
|
|
公寓為寫字樓提供較好的配套 |
|
|
舍棄了較大的裙樓商業(yè)利益，保證高檔寫字樓所需大堂的昭示性 |
模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式
|
功能類別 |
收益方式 |
|
酒店 |
外包經(jīng)營(yíng) |
|
寫字樓 |
出租 |
|
商場(chǎng) |
自行經(jīng)營(yíng)/出租 |
|
公寓 |
一般出租 |
|
特征 |
全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大 |
