住房投資投機(jī)全面退潮，商品住宅首現(xiàn)過剩；城市間市場分化加劇，一線城市回落幅度最大；土地市場整體下行，區(qū)域差異愈加顯著；宏觀政策出現(xiàn)拐點(diǎn)，限購限貸相繼退出；住房市場監(jiān)管對“樓市”逐步放松；棚戶區(qū)改造成“重磅”，共有產(chǎn)權(quán)房成為保障性住房的新亮點(diǎn)。未來住房市場將進(jìn)入中速增長的常態(tài)。樓市觀望情緒濃郁，租房價(jià)格仍將上漲。專家建議：完善政府調(diào)控住房市場的政策與方法；取消若干行政性管制措施，讓市場在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用；采取必要的刺激政策，以穩(wěn)定住房消費(fèi)；加快改革，為市場發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境。
由中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告(2014-2015)》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會”，2014年12月26日在京舉行。專家指出，2014年住房投資投機(jī)全面退潮，大中城市房價(jià)由全線上漲到普遍下跌；商品住宅進(jìn)入相對過剩階段，成交量萎縮，庫存水平攀升，樓市自發(fā)進(jìn)入調(diào)整期。
《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告(2014-2015)》(高培勇任顧問、倪鵬飛主編)從宏觀背景、市場主體、市場體系、公共政策四個方面，對年度中國住宅市場體系做了全面系統(tǒng)的分析、預(yù)測與評價(jià)，并給出相關(guān)政策建議。本年度《住房綠皮書》具體內(nèi)容包括：在評述2013年第4季度-2014年第3季度住房及相關(guān)市場走勢的基礎(chǔ)上，預(yù)測了2015年住房及相關(guān)市場的發(fā)展變化；剖析了住房市場及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，有針對性地提出了相關(guān)政策建議。
專家指出，2013-2014年分析顯示：全球住房市場整體強(qiáng)勁反彈，但我國住房市場與全球住房市場走勢背離；固定資產(chǎn)投資回落明顯，房地產(chǎn)投資增速下滑拖累經(jīng)濟(jì)增長；市場下行促使行業(yè)加速整合，寡頭格局初現(xiàn)雛形；國內(nèi)投資增速整體下滑，海外投資規(guī)模劇增；政策性住房金融機(jī)構(gòu)作用得到強(qiáng)化，合作性住房金融機(jī)構(gòu)功能定位趨于清晰化；金融機(jī)構(gòu)信貸存在從房地產(chǎn)領(lǐng)域向其他領(lǐng)域調(diào)整的跡象，但涉房信貸依然在多數(shù)金融機(jī)構(gòu)的信貸投放結(jié)構(gòu)中居首位；住房投資投機(jī)全面退潮，商品住宅首現(xiàn)過剩；城市間市場分化加劇，一線城市回落幅度最大；土地市場整體下行，區(qū)域差異愈加顯著；宏觀政策出現(xiàn)拐點(diǎn)，限購限貸相繼退出；住房市場監(jiān)管對“樓市”逐步放松；棚戶區(qū)改造成“重磅”，共有產(chǎn)權(quán)房成為保障性住房的新亮點(diǎn)。
專家介紹，住房綠皮書分析，2014年住房投資投機(jī)全面退潮，大中城市房價(jià)由全線上漲到普遍下跌；商品住宅進(jìn)入相對過剩階段，成交量萎縮，庫存水平攀升。從住房價(jià)格來看，2014年1-9月85個重點(diǎn)城市住房價(jià)格為7484元/平方米，同比下降0.98%，大于全國降幅(-0.6%)0.38個百分點(diǎn)，增幅較上年同期下降9.4個百分點(diǎn)。其中，一線城市住房價(jià)格為16923元/平方米，同比下降1.2%，較上年同期下降14.7個百分點(diǎn)；二線城市住房價(jià)格為7077元/平方米，同比下降0.3%，較上年同期下降8.6個百分點(diǎn)；三四線城市住房價(jià)格為6079元/平方米，同比上漲2.3%，增幅較上年同期回落3.9個百分點(diǎn)。
專家認(rèn)為，未來住房市場將進(jìn)入中速增長的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時代”。2015年的住房市場走勢：整體延續(xù)衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復(fù)蘇。專家說，2015年房價(jià)以軟著陸為主，限購政策有望全面退出，未來一半以上房地產(chǎn)開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失。2015年的總體判斷是：一二線城市房價(jià)將繼續(xù)下滑，三四線城市房價(jià)將穩(wěn)中有降；房價(jià)以軟著陸為主，不會出現(xiàn)整體崩盤；各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出；商品房庫存積壓銷售困難。專家認(rèn)為，隨著相對過剩時代的來臨，商品住房銷售困難而無需再進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。這也意味著，開發(fā)商的蓋房能力相對過剩，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入真正意義的寡頭時代。
《中國住房發(fā)展報(bào)告(2014-2015)》指出，樓市觀望情緒濃郁，租房價(jià)格仍將上漲。專家認(rèn)為，由部分投資投機(jī)性需求所引致的住房購買行為一定程度上增加了租賃性住房的實(shí)際供給量，為租賃市場的發(fā)展提供了前提條件。但是，從2013年第4季度以來相對蕭條的住房市場使得買賣市場的總體交易量下降，并且房價(jià)下降的預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場觀望情緒濃郁，由購轉(zhuǎn)租的需求量增加導(dǎo)致租賃市場開始活躍。同時，由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)吸引了大量農(nóng)村人口和外來人口，一定程度上增加了租房群體；城市發(fā)展過程中的城中村和棚戶區(qū)改造等活動導(dǎo)致了低價(jià)租賃住房市場的逐步萎縮，客觀上導(dǎo)致了住房租賃價(jià)格的逐步攀升。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年9月居民消費(fèi)價(jià)格變動情況顯示，全國居民住房租金價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)57個月上漲。與2013年9月相比上漲2.6%，與2014年8月相比上漲0.1%。租房者面臨更為嚴(yán)峻的租房形勢。
住房綠皮書2015年政策建議：完善政府調(diào)控住房市場的政策與方法；取消若干行政性管制措施，讓市場在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用；采取必要的刺激政策，以穩(wěn)定住房消費(fèi)；加快改革，為市場發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境。
專家特別指出，沒有完善的制度體系，市場不僅無法完成自發(fā)調(diào)節(jié)的任務(wù)，還很有可能使問題更加尖銳，尤其在住房短缺時代，這是當(dāng)時行政管制的原因，在告別住房短缺時代，改革并完善住房市場制度，既有必要也具備了條件。2015年應(yīng)在住房及相關(guān)制度改革上取得實(shí)質(zhì)性重大進(jìn)展。第一，完善住房保障制度體系，推行“共有產(chǎn)權(quán)住房”制度；第二，完善房產(chǎn)稅收制度，建立直接面向個人的房產(chǎn)稅征管制度，擴(kuò)大物業(yè)稅開征試點(diǎn)；第三，改革集體土地轉(zhuǎn)換國有的制度，改革完善土地的儲備、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房財(cái)政制度，增加中央政府對住房公共服務(wù)的分擔(dān)份額，擴(kuò)大地方政府稅費(fèi)收入的分成比重；第五，完善住房金融制度體系。首先，中央政府新建或改造國家開發(fā)銀行，建立國家住房發(fā)展銀行。其次，改革公積金制度，建立中國住房公積金儲蓄銀行集團(tuán)，建構(gòu)統(tǒng)一的全國性的住房公積金管理和運(yùn)作平臺。再次，建立住房抵押貸款證券化制度，建立抵押貸款的二級市場。第六，建立和完善住房租賃制度，建立商品房的“承租者保護(hù)，承租者市民待遇”的制度。
