觀國內旅游地產項目，建成的很多，成功的案例卻屈指可數，核心問題在于沒有抓住旅游地產的高度、廣度、深度這些商業之魂。
在過去三十年間，中國城鎮化增長率令全球驚嘆，然而伴隨著城鎮化而來的就是城市房地產化，尤其是近十年，中國房價持續走高。近一段時間，中國政府對房地產項目的調控，讓住房地產項目遇冷。與此同時，城鎮居民生活水平不斷提高，驅車就近旅游成為城鎮居民新的放松方式，于是郊區的旅游地產項目成為開發商緊盯的一塊肥肉。而如何將旅游地產做好，避免同質化項目出現，成為旅游地產開發商所要解決的問題。
建筑與交通決定高度
2014年春節前幾天，有幸去了一趟天津，觀看了一場馬球比賽，從北京南站出發到天津南站，出站后打車不到十分鐘的時間就到了富國高銀旗下的環亞馬球會酒店，2014雪地馬球世界杯賽就在酒店對面舉行。
據工作人員介紹，從北京市區驅車到這里，也不過30分鐘的車程，到天津市區也只需要20分鐘。而天津一直以來都被認為是北京的后花園，在地理位置上可以輻射京津地區，這可以與韓國首爾的樂天世界項目進行對比，同樣是建在郊區的位置，符合城市居民就近旅游度假的需求。
從正門進入就到了環亞馬球會酒店，酒店門口的幾尊馬球雕塑一下就將人們帶入貴族式的生活環境。酒店對面兩個國際標準的馬球場，正在積極準備著下午的比賽。沿路漫步，酒店后面有一個四面佛建筑，而其他建筑的風格則更偏向于西方新古典建筑美學。據了解，整體項目的設計是由著名中國古文化大師李居明先生及巴馬丹拿集團主席兼首席建筑師李華武先生攜手擔當項目的設計及規劃，建筑整體上將西方新古典建筑美學與中國的易經進行了完美的融合，既做到了設計的科學，又體現了中國文化的博大精深，這樣的建筑風格對于高端消費人群的吸引力很大。
戴德梁行北亞區行政總裁張國正此前在接受采訪時表示，商業旅游地產項目的建筑設計包含了產品的外殼和內在細節，建筑設計、人流動線規劃、中庭和廣場設計、藝術設置與景觀等設計要素，這些都直接影響到旅游地產未來能夠承載怎樣的品牌客戶和消費人群。換言之，高端消費者難以容忍在交通不便、環境很差、車位緊張的地方消費奢侈品，這些問題影響到旅游地產的高度。
特點決定廣度
對于旅游地產來說，交通的便利與建筑完美設計是基礎，主打的旅游特色是吸引消費者前來的關鍵，因此旅游特色決定吸引消費人群的廣度，富國高銀主打的旅游項目是紳士運動——馬球。
下午的國際馬球賽吸引了眾多媒體和馬球愛好者的關注，在人群中看到許多家長帶著孩子前來觀看。據了解，園內已建有養馬場，為了推廣馬球運動，后期還會建設馬球培訓基地，主要面對青少年，旨在推廣馬球運動。目前，天津環亞國際馬球會擁有國際級專業教練團隊，均多年從事職業馬球運動，特別是總教練Derek以及現在中國香港隊隊長John Fisher，都曾就職于英格蘭或澳大利亞職業馬球隊，并贏得無數國際專業獎項。
戴德梁行中國區商業顧問部主管甄士奇在接受本刊記者采訪時表示：“旅游地產在旅游特色的選擇上必須與當地的文化歷史相結合。”一直以來，天津就與馬球有著不解之緣。
1886年，酷愛賽馬的德璀琳出任天津賽馬會會長及秘書長，他憑借與李鴻章的私人關系，獲得天津城南郭佟樓養牲園近二百畝的土地，修建了新的賽馬場。早在20世紀初期，天津就建有一支由外國人組成的馬球隊。在當時，每周一、三、五便會舉行馬球訓練或者比賽，天津著名的馬場道便因為通往賽馬場而得名。現在，天津馬場道上的馬車雕塑依然印證著馬球文化當年在天津的繁華。正是因為如此的歷史淵源，高銀地產在此成立“天津環亞國際馬球會”，旨在把京津區域打造成我國獨有的極具文化價值的馬球之都，繼承及發揚溯源中國閃耀西歐的百年馬球運動。
從2010年開始，天津環亞國際馬球會成功舉辦了“超級馬球杯”和“雪地馬球世界杯賽”等多個國際項目，旨在推廣馬球運動、吸引高端消費人群。當前，消費者對于馬球的認知還不是很深，多數還停留在“200萬玩高爾夫，2,000萬玩馬球”的階段，對于潛在市場的挖掘還需要一定的時間。
業態組合決定深度
從富國高銀項目的規劃來看，綜合考慮了交通、設計、特色等內容。后期吸引高端客戶前來消費，將其與商業化進行融合，是項目運營盈利的關鍵，這就需要在業態組合上下功夫。
從韓國首爾的樂天世界營收情況來看，兩大游樂場每年的營業額只占總營業額的5%，其最大的收入來自于酒店、購物、餐飲等項目。張國正稱：“基于項目所在城市的產業和經濟發展狀況、所處商業圈的市場條件決定了商業業態的組合形式。”據此前媒體報道，繼上海自貿區掛牌之后，國內第二批自貿區會簽審核工作近日啟動，天津市濱海新區區長宗國英稱：“轄區已完成了所有申報自貿區的文件并上報國務院，獲批的希望很大。”富國高銀地產項目地處濱海新區，如果申報成功，將會為吸引高端人群帶來很大幫助。
除了酒店、馬球場等休閑場所之外，還建了住宅樓、商務樓、購物廣場、景觀餐廳、酒吧等場所，其中“高銀金融117”摩天大廈是“新京津 高銀天下”中央商務區中的重點建筑，坐落于園區的中軸，旨在打造全產業鏈的消費業態。目前，世界500強企業中已有150家在天津設立了分公司和辦事處，項目落成后，借著自貿區的東風，還會吸引更多世界級企業入駐。
目前，該項目的一期工程已經完工，住宅樓在去年中旬已面向市場銷售。對于旅游地產來說，處理好地產“自持”還是“銷售”是商業化的關鍵一環，普通地產講究的是快速銷售，回籠資金；商業地產則更講究在合適的時機、合適的比例之下進行銷售。甄士奇表示，“國內觀瀾湖內的別墅，是在做出品牌的情況之下進行銷售的，這樣銷售時價格就可以抬高。”
縱觀國內旅游地產項目，建成的很多，成功的案例卻屈指可數，許多開發商此前是從事住宅項目開發的，對旅游地產項目開發缺乏實戰經驗，因此開發商需要在開發之前就做好詳細的規劃，抓住旅游地產開發的高度、廣度、深度這些商業之魂，是商業旅游地產成功的關鍵。
