曾被萬通、華潤等大型開發企業看重的文化旅游項目——宿州文化園·萬通硯湖小鎮近日陷入了無主的僵局中。據了解，萬通硯湖小鎮是安徽省“861計劃”項目之一，按照規劃，這里應由萬通地產和上海銳璨實業有限公司聯合打造。然而，自2011年簽訂合作計劃至今，這里仍是一塊空地。
項目爛尾事出多因
萬通硯湖小鎮項目以奇石文化為主題，通過文化產業導入，帶動宿州旅游、會展、服務等產業發展，從而打造一個低碳生態的新型社區乃至城市新區。對于導致項目擱淺的原因，相關方一直保持沉默，但可以肯定的是，在這一項目上，萬通集團董事局主席馮侖延續了他“導演+制片”的輕資產運作模式。在協議簽署后，馮侖基本沒有參與該項目開發，而是全權交給了上海銳璨實業有限公司。
“萬通基本上只是一個品牌輸出，并沒有實際參與項目運作，既沒有資金投入也沒有管理輸出，這樣的一場‘聯姻’，可以說其基礎就不牢固。”大地風景文化遺產與古鎮街區規劃設計院院長黎筱筱表示，“實際操作本項目的開發商是做社區住宅的，對文化產業并不熟悉，也沒有相應的供應商資源。對于操作一個文化地產項目來說，這無異于盲人摸象。當地政府也有責任，他們在選擇投資商的時候過于感性，有名的地產企業不一定能帶來繁榮的文化產業。”
而對于項目失敗的最根本原因，黎筱筱認為，還是由于政策滯后。“文化、旅游項目的運作周期漫長，以前可以通過地產銷售來反哺項目運作，但如今這條路不是那么好走了，信托產品、產業基金、金融產品等又不足，無法支撐這類項目的運作。”黎筱筱說。
商機背后暗藏高風險
伴隨國家在房地產開發領域一系列新政的出臺，旅游文化地產成為許多開發商關注的焦點。到目前為止，國內涉足旅游房地產領域的公司超過100家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括首創、海航、中信等大型企業，以及恒大、萬通等一大批房地產開發商。在北京、上海、海南、廣東、深圳等地，開工的旅游房地產項目有近百個。
業內有一句調侃的話：“做住宅地產的人不要輕易去碰商業地產，做商業地產的人不要輕易碰文化旅游地產。”言外之意，在三者之中，當屬文化旅游地產的風險最大。中國旅游研究院區域所副所長馬曉龍認為，這個風險是雙向的。“對于政府來說，招商引資引入開發商，當后者建成、賣完樓盤后，政府期待的景區開發卻少有進展，地方政府顯得相當被動。對于開發商來說，各地一擁而上的旅游項目使未來的目標消費者被‘稀釋’;旅游地產綜合性強，如果缺乏專業運作和資金保證，項目會虎頭蛇尾，特別是幾千畝用地的項目對此更應有所警惕。”馬曉龍說。
在馬曉龍看來，根據目前國內已有的旅游地產運作總體情況來看，失敗的案例仍多于成功的案例。“在十幾年時間里，中國的旅游地產項目已投入3000億元，結果70%虧損倒閉，20%勉強保本，只有10%盈利。大部分地產商采用多點布局、異地復制的模式經營，并在暫時的盈利中樂此不疲。”馬曉龍說。
事實上，作為持有型物業，旅游地產的真正風險來自于項目運營過程中的不可預知。也就是說，當建筑物興建完畢后，才開始面對持續不斷的難題。
以資金風險為例，作為非剛需產品，文化旅游地產比住宅市場更益受經濟景氣因素影響，一旦資金鏈緊張，風險警報也隨之而來。因此，旅游地產的開發商更加看重資金的快速回籠。“現在，很多開發商或是投資公司對項目都比較挑剔，不僅要求在短期內獲得回報，還要求回報率在40%以上。但是，優秀的旅游地產項目一般都有投資大、周期長的特點，通常需要8—10年才能獲得投資回報，受到市場認可。這就使旅游地產的發展陷入了兩難的境地。”黎筱筱表示。
警惕“假旅游、真地產”
盡管旅游地產存在巨大的風險，但各方的投資熱情依然不減。究其原因，一方面，住宅市場從黃金時代跌落到白銀時代是大勢所趨，房地產傳統開發面臨瓶頸，大家不得不尋找新的開發領域。加上旅游業是近年的發展熱點，也與房地產有契合點。另一方面，文化旅游地產項目拿地便宜，房企從中直接獲取的物業銷售利潤更為可觀。
土地方面獲得的優惠讓房企獲益匪淺，但同時也給項目增加了“假旅游、真地產”的風險。“不少開發商嘗試做文化旅游地產，但項目達不到個性化效果。追根究底，還是在以商業地產來盈利，以至于項目不倫不類，毫無特色可言。”馬曉龍說，“現在不少開發商聲稱自己做的是旅游地產，但實際上他們只是‘在旅游地開發房地產’。這種項目在全國各地都屢見不鮮，地方政府匆忙批示項目的情況也不少。”
“中國的住宅地產、商業地產已經出現了不少品牌，唯獨旅游地產還沒有高端品牌。由于旅游項目是長期投資的項目，打造旅游地產領域的高端品牌不能急功近利。”馬曉龍舉例說，“香港迪士尼在經營7年后，才首度實現盈利，成為迪士尼在全球布局中盈利的兩家之一，另一家是東京迪士尼樂園。此外，開發商必須深入了解客戶需求，既不能服務不到位，也不能過度服務。做旅游地產必須走專業化道路。”
對于開發商來說，文化旅游意味著莫大的機遇，從最初的純地產開發過渡到文化旅游領域，這將是一次質變，也將是一個趨勢。但是旅游地產能否健康發展，還取決于地方政府和開發商能否意識到要“以旅游為核、地產相隨”，相對擺脫地產依賴。如果只是為了房子好賣才開發這個旅游項目，是不現實的。
