萬科與凱雷“大大聯手”。前者實現“輕資產”模式，后者解決對中國商業地產的大投入問題
8月28日，萬科企業股份有限公司（下稱“萬科”）發布公告稱，與凱雷投資集團有限公司（下稱“凱雷”）簽署《萬科凱雷商業地產戰略合作平臺之意向書》。
根據意向書獲悉，凱雷與萬科擬成立資產平臺公司，兩者分別持有資產平臺公司80%和20%的股權。預計，該資產平臺公司將長期持有商業物業，未來將以資產證券化為目標。
同時，萬科與凱雷擬一起設立一家商業運營管理公司，通過簽署聯營管理協議，負責資產平臺公司持有的各境內商業物業的招租和運營管理。
該意向書內并未明示雙方合作的具體條款，僅為框架性備忘文件。萬科也指出，簽署該意向書的目的在于記載雙方對合作的初步意向，以供進一步洽談之用，對雙方并不具有法律約束力。若未來該平臺收購公司任何商業物業，均會另行簽署具體的收購協議，有關具體條款將于收購協議中具體訂明。
當事者謹言慎行，雙方的“地產+基金”股權合作方式卻在業內一石激起千層浪�！拔磥�，商業地產會從單獨開發，走向聯合開發之路，資本和地產的結合將更加緊密�！币晃辉谏虡I地產行業打拼多年的業內人士表示，隨著國際資本更多的進入中國商業地產市場，萬科凱雷組建商業地產戰略合作平臺是個風向標。
一個具備持續物業開發和運營管理能力，一個擅長金融資本運作，萬科搭伙凱雷能夠發揮所長，股權合作平臺形式也使得雙方利益一致，握成一個拳頭。而此手法能否最終實現雙贏，取決于該資產平臺公司旗下項目的未來營運前景。
萬科之需
萬科搭伙凱雷緣起8月27日 “萬科正與凱雷洽談購買旗下9個商業物業，交易估值在60億元至100億元”的消息。對此，萬科當日發布公告，宣稱其確實與凱雷正在進行磋商。不過，萬科并未在回應中透露更多合作細節，轉日則發布合作意向書公告。
2014年中期業績會上，萬科集團總裁郁亮透露，目前，萬科的商業地產拿地比重占到25%。下一步，萬科會不斷推出新的商業項目。萬科集團高級副總裁毛大慶也曾提到，萬科住宅之外的業務約有2000多萬平方米，3000億- 4000億元資產的規模。而商業地產開發和持有運營需要沉淀大量資金，商業項目通常又要經歷3-5年的養商期。在養商期內，商業項目的租金收益普遍不高。盈利微薄，項目資產較大，造成凈資產收益率偏低，利潤率增幅甚至有收窄可能。未來，萬科商業地產若想持續健康發展，“輕資產”是不二選擇。
如何讓旗下資產“輕”起來？
凱德是萬科可以學習的對象。通常，凱德開發或收購的項目，會由一家基金公司持有，凱德自持該基金公司一半左右股權，余下股權則由養老基金、保險基金等機構投資者持有。當項目運營成熟，實現資產增值后，凱德以REITs方式退出。
不過，時下的萬科難以在國內通過發行基金并以REITs退出方式完成其輕資產構想。既然全盤模仿不可，不妨拉人入伙，借力打力。北京漢博商業管理股份有限公司董事長朱友軍認為，對萬科而言，其與凱雷成立資產平臺公司是一舉多得。
一方面，可以把萬科旗下商業物業以股權或資產方式出售給資產平臺公司，解決萬科旗下商業項目的存量問題，以及商業物業養商期容易產生的上市公司利潤減少問題。“資產平臺公司有可能以平價或稍微溢價的價格進行收購�！敝煊衍婎A計道。
另一方面，假若萬科與凱雷合作仍持有資產平臺公司部分股權，其還有可能享受到商業物業經營管理收益、項目資產管理性收費，以及商業物業升值后的資產交易轉讓收益。
一位擁有多年投資銀行和房地產私募投資經驗的業內人士指出：未來，資產平臺公司對自持項目有退出或交易需求時，既可在國內政策限制放寬及交易平臺搭建基本完備時，走國內商業地產的資產證券化之路；也能夠利用凱雷在境外資本市場中的經驗在境外以REITs方式實現收益，或轉手給境外偏好于長期持有成熟商業物業的投資機構。
事實上，萬科把旗下商業物業以股權或資產形式出售給第三方基金并非首次。據消息人士透露，此前萬科曾與中信資本、香港領匯均有過類似動作。數據顯示，2014年上半年，萬科投資收益同比激增238%。萬科稱，這得益于轉讓商業地產股權等因素�；蛟S正是看到輕資產的成效，萬科的商業地產玩法已從單個項目演進為批量項目。
凱雷之謀
資本巨人凱雷成立于1987年，公司總部設在華盛頓，是全球最大的私人股權投資基金之一，團隊遍及非洲、亞洲、澳洲、歐洲、北美及南美等19個國家和地區。截至目前，凱雷在全球投資資產管理規模達2030億美元。
此番凱雷搭伙萬科，雙方還會設立一家商業運營管理公司，負責資產平臺公司持有商業物業的招租和運營管理。按照毛大慶的說法，在這家商業運營管理公司里，萬科要有絕對的經營管理權，所有被收購的萬科項目都要保留萬科品牌。
這也是凱雷所希望的事情。“凱雷有資本優勢，但缺乏強有力的商業物業運營管理團隊。”上述業內人士續稱，凱雷需要在國內市場尋找到具備運營能力的合作伙伴一起營運商業項目。萬科在資產平臺公司中雖占小股，但握有運營權益，也使萬科與凱雷兩方的利益一致，促使萬科更好運營資產平臺公司所持有的商業項目。
對于中國商業地產，凱雷一直情有獨鐘。
凱雷投資集團董事總經理、凱雷亞洲房地產基金主管李準桓公開表示：“目前中國的家庭可支配收入不斷增長，城鎮化持續發展，人口結構發生變化，政府也在努力推動內需。這些因素將繼續推動中國零售業的發展。我們對中國快速發展的零售業前景抱有信心�！�
去年5月凱雷便收購了蘇州印象城和杭州古墩印象城各49%的股權。這兩處購物中心由深國投商置擁有和管理，均已運營三年以上，是一站式區域性購物中心。
“作為專業的PE投資機構，凱雷此次聯姻萬科的邏輯是，在進行全球資產配置，選擇收購投資項目時，一方面認可中國商業地產市場，一方面認可萬科代表著的社區和家庭化購物中心產品。”九洲遠景商業管理機構副總裁侯為民表示。
目前，北京、深圳兩個萬科廣場已開業，東莞萬科廣場、佛山萬科廣場計劃于9、10月份相繼開業，明年，北京中糧萬科半島廣場將開業。南昌、重慶、南寧、寧波、昆明等地的萬科商業項目也在前期規劃籌備中。
總體來說，萬科的商業項目多在相對具成長性的城市新區，臨近居住區�！皠P雷同樣看好萬科現有項目資源的成色�！� 同昌盛業（北京）資產管理顧問有限公司研策服務及投資服務執行董事譚誠表示，譬如萬科住宅社區內的客戶是一批中高質量的客戶群體，他們的文化素質和收入較高，而且社區規模不小，在一定程度上保證了項目旁邊商業物業的消費力。
而“大才是美”，凱雷的盤子和胃口之大，尋找的恰恰是這樣能夠上規模的合作伙伴。所謂的“上規�！笔侵冈谖磥矸科髽I務的持續運作過程中，商業地產所占比重規�？梢圆粩嘣黾�。也就是說，萬科的拿地能力及其在商業地產的項目儲備的量級足以打動凱雷。雙方成立的資產平臺公司若能像流水作業一樣收購物業，運營成熟后，溢價交易退出，這比凱雷單打獨斗時一個個尋覓收購物業省力省心。
原三益佳柏資產管理有限公司董事、聯席總裁潘韜在微信中言道：“這兩年萬科一直在摸索這條路，也談了不少家擬合作伙伴。我對萬科的判斷是商業物業繞不開，丟不了，也從骨子里不想走萬達的重資產之路，借船出海是萬科內部都相當能接受的方案�！彼�表示，目前很多大型地產公司都在打這個算盤，取輕棄重，以小搏大。
“凱雷之后，我們還有單個項目的輕資產合作�！泵髴c指的應該是今年萬科與新加坡GIC就上海虹橋萬科中心的交易。在這個單筆交易中，GIC拿到了90%的股權。毛大慶的言外之意是，凱雷并非資本方合作的唯一選項，萬科搭伙基金的“取輕棄重，以小博大”探索還在繼續。
