一．養老地產概念：
養老地產包括居家式養老、租住式養老、愛心護理院、醫院和超市等商業配套設施，同時集餐飲、娛樂、養生、保健于一體。開發商通過經營老年社區而拓展出一種立體的開發經營方式，住宅、服務、醫療、旅游、度假、教育等產品全方位結合，這種復合地產項目的利潤來源不止是住宅產品銷售，還來源于完善的配套服務帶來的增值效應。
養老地產主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項目長期經營；開發商推出的養老地產項目，以頤和地產為例，其采取在項目開發過程中配建針對老年人的住宅，并計劃未來在國內20多個住宅項目中，都有針對適合老年人群體的產品；同時，社會上又推出了異地養老、“候鳥式”養老的商業發展模式等，更出現了度假養老基地連鎖等商業模式，計劃形成連鎖的經營模式，類似于分時度假，即老人夏天可以到北方度假，而冬天則可以到南方過冬。而北京太陽城項目則打出了全項目的養老地產品牌。參與養老地產試點開發商有。比如：萬科、路勁、保利等國內一流發展商。
二．養老地產開發模式：
1）養老地產開發模式比例分配
萬科集團的養老地產產品比例分配是：一般住宅產品約占80％，其余20％將開發持有型物業，其中就包括養老型物業。
2）養老地產開發模式全項目品牌
北京太陽城項目則打出了全項目的養老地產牌
3）養老地產開發模式品牌合作方式
路勁地產與日本馬森集團
三、養老地產商業贏利點：
以住宅建設與社區管理相結合的經營模式為例，這種經營模式的優勢在于，開發商通過經營老年社區而拓展出一種立體的開發經營方式，住宅與服務、醫療、旅游、度假等產品全方位結合，這種復合地產項目的利潤來源不止是住宅產品，還來源于完善的配套服務可以為物業。
養老地產盈利模式一：“長期持有”、“出售”和“出售與持有相結合”
對于大型綜合性老年住宅社區，則往往采取住宅建設與社區管理相結合的經營模式，或者住宅建設與社區管理相分離的經營模式。
眾所周知，這種經營模式資金投入比單一的普通住宅產品開發要大，投資回收期相對較長，除了面對投資風險，開發商還要面對自己經營管理的風險。經營管理風險在于老年社區的管理大大提升了對開發商的專業要求。老年住宅屬于綜合型的社區，所引入的社會資源種類繁多。開發商必須能夠協調各種資源為老年人服務，例如醫療護理中心、人才交流中心、老年大學、老年協會等服務機構。此種模式適合有物業管理服務優勢，且社會資源整合能力強的開發商。而住宅建設與社區管理相分離的經營模式會使開發商的工作相對單一，只要完成產品的銷售，開發商就可以收回投資獲取利潤，轉而進入下一階段的投資或項目開發工作，投資回收周期相對較短，投資風險亦會相對較小。
養老地產盈利模式二：“持有＋銷售”模式試水
事實上，養老地產要求將地產產品與老年人所享受的社會福利相結合，這就決定了此類項目租售方式將比普通住宅更為復雜性、公平性；另一方面，一般傳統房地產項目都是通過住宅產品銷售來獲取利潤，后期物業服務僅占利潤的很少部分，但國內外養老地產的盈利模式卻需要產品銷售和物業服務兩方面并重。可以看出，養老地產是一項長期而艱巨的民生性戰略工程，養老地產盈利模式對投資方是很大考驗，要求投資方長遠經營的計劃與強烈社會責任感。
市場上，養老社區將來是只租不售的，并不是建房子賣給老年人。因為養老社區像發了一個長期“債券”，而社會保險資金目前正缺少10年或更長時間的投資產品。養老社區的期望的投資回報率是長期的。投資者表達其長期持有運營的觀點。
但是如果全部持有不售，采用出租模式，這就意味著，房地產企業除了需要一個專業的運營管理團隊，更需要強大的財力支持。投資金融機構人士指出，養老地產開發模式并不像傳統住宅那樣可以一售了之，傳統住宅項目開發資金快速回籠滾動的思路顯然要調整，短期套利開發行為在養老地產領域是行不通的。
目前，北京太陽城國際老年公寓項目還采取了類似“反按揭”的方法，即在征得老年人同意后，由其將老年人原有住房出租，以租金收入入住太陽城社區；或采取置換的方式，將老年人的原有住房與太陽城的老年公寓進行等價換房，到老年人去世之后，再將原置換的房產折價返還給其法定繼承人。據悉，目前已有許多老年人對此種銷售方式表示了濃厚的興趣。頗為可行的辦法是，開發商可拿出一定比例的住宅面積進行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求，從而實現可持續運營。
