甲級(jí)寫字樓的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)——四大國(guó)際測(cè)量師行四種說法（戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯物業(yè)顧問（上海）有限公司和仲量聯(lián)行）
版本一：第一太平戴維斯物業(yè)顧問（上海）有限公司
據(jù)了解，由于目前尚沒有任何國(guó)家級(jí)的官方機(jī)構(gòu)對(duì)上海寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確約定，因此第一太平戴維斯依據(jù)了國(guó)際上通行的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、上海寫字樓的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)，并結(jié)合多年來對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)而得出了一套相關(guān)的評(píng)定方法。
目前，第一太平戴維斯將上海的寫字樓分為三個(gè)等級(jí)：國(guó)際甲級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓。評(píng)定上海寫字樓的級(jí)別則主要從地理位置、寫字樓硬件、軟性因素等方面作出考慮。關(guān)鍵詞：軌道交通
地理位置是對(duì)寫字樓的等級(jí)評(píng)定的首選因素之一，而地理位置評(píng)定優(yōu)劣時(shí)考慮的要素主要包括了交通便利度、周邊的基礎(chǔ)建設(shè)以及軌道交通設(shè)施情況等。其中，寫字樓項(xiàng)目能否與軌道交通直接相連，是最為重要的考慮要素。
在對(duì)寫字樓的地理位置進(jìn)行評(píng)定時(shí)，能夠達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的通常指在中央商務(wù)區(qū)域內(nèi)的一些中等品質(zhì)的項(xiàng)目，或是處于次商務(wù)區(qū)（例如徐家匯、虹橋、外灘等）內(nèi)達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓。而對(duì)于國(guó)際甲級(jí)寫字樓而言，中央商務(wù)區(qū)的地理位置是能更好地使其成為高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)。至于乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目通常指僅符合最基本的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，或者是交付標(biāo)準(zhǔn)較差、年代已久的寫字樓，這些樓盤通常位于次商業(yè)中心。
關(guān)鍵詞：凈高至少2.7米寫字樓的硬性因素主要包括樓層的凈高、得房率、停車位數(shù)量、電梯等指標(biāo)。一般來說，國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓項(xiàng)目的凈高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常單元分割后的得房率也應(yīng)該要至少高于70％。同時(shí)，備有充足的停車位數(shù)量，至少滿足每200平方米的寫字樓提供一個(gè)停車位。在電梯數(shù)量的配備上，則需要保證每架電梯服務(wù)的寫字樓面積不超過4000平方米－5000平方米。而甲級(jí)寫字樓的參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)則相對(duì)較低一點(diǎn)，不能完全達(dá)到上述所列的內(nèi)容。
在寫字樓的技術(shù)參數(shù)方面，主要從其內(nèi)部的通訊系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電力系統(tǒng)等因素考慮。通訊系統(tǒng)方面主要考慮電話直線的數(shù)量、以及是否支持ADSL、ISDN、寬帶等通訊設(shè)備。空調(diào)系統(tǒng)則主要考慮空調(diào)系統(tǒng)的配置、冷量、鮮風(fēng)量的配置等內(nèi)容。電力系統(tǒng)則主要以項(xiàng)目的總供電量及其應(yīng)急電力系統(tǒng)等的相關(guān)數(shù)字為標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵詞：只租不售
判定寫字樓的軟性因素主要包括開發(fā)商的背景、物業(yè)管理公司的聲譽(yù)以及寫字樓外立面、內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)以及選用品牌等因素。其中，開發(fā)商的寫字樓營(yíng)銷模式，是評(píng)定寫字樓等級(jí)的重要因素之一。通常高品質(zhì)的國(guó)際甲級(jí)寫字樓或甲級(jí)寫字樓會(huì)采取只租不售的策略，即使部分面積進(jìn)行銷售，也通常為連續(xù)的幾個(gè)樓層。
版本二：世邦魏理仕辦公樓部
該公司在評(píng)定辦公樓等級(jí)時(shí)，有一些客觀指標(biāo)的打分標(biāo)準(zhǔn)，主要指標(biāo)內(nèi)容包括總面積、樓層面積、大樓年限、地理位置、距地鐵站距離、建筑設(shè)施、大樓設(shè)計(jì)和發(fā)展商背景，綜合下來5分為超甲級(jí)，4分為甲級(jí)，3分為乙級(jí)。關(guān)鍵詞：純租與可售型
目前上海的甲級(jí)寫字樓基本有純租和可售型兩種，滬上大多數(shù)的甲級(jí)寫字樓為純租型的。對(duì)于純租的寫字樓而言，開發(fā)商持有較長(zhǎng)期的觀念并更注重項(xiàng)目作為長(zhǎng)期的投資而帶來的租金收益。由此因?yàn)闃I(yè)主的唯一性，可以實(shí)施綜合的市場(chǎng)、租賃及管理戰(zhàn)略，所以會(huì)更好的管理租客的信息資料，保證物業(yè)管理的質(zhì)量以及確保整體的租金收益。可售型的寫字樓可以滿足那些希望自己擁有而非租賃的用家要求。開發(fā)商更注重通過物業(yè)出售來獲取短期的收益。由于物業(yè)出售而產(chǎn)生的多個(gè)產(chǎn)權(quán)業(yè)主，或自用或投資，他們購(gòu)買目的的不同，導(dǎo)致對(duì)于租客信息資料的管理以及整體的租金收益的確比較困難。
從戴德梁行和世邦魏理仕兩家國(guó)際性公司對(duì)甲級(jí)寫字樓的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)可以看出，兩家公司的標(biāo)準(zhǔn)更傾向于寫字樓的辦公設(shè)施和地理位置、交通環(huán)境，而到寫字樓上班的白領(lǐng)一族，更看中諸如交通環(huán)境、用餐方便、泊車與叫出租、洗手間等更為人性化的指標(biāo)。
版本三：仲量聯(lián)行測(cè)量師事務(wù)所(上海)有限公司
關(guān)鍵詞：?jiǎn)螌用娣e超1000平方米
仲量聯(lián)行將寫字樓分為甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓，對(duì)于甲級(jí)寫字樓的衡量標(biāo)準(zhǔn)，主要包括了交房標(biāo)準(zhǔn)、建筑施工、單層面積等方面。不過相關(guān)人士表示，要被評(píng)為甲級(jí)寫字樓并不一定想要符合每一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，不過必須達(dá)到以下的多項(xiàng)指標(biāo)。同時(shí)，隨著目前市場(chǎng)情況的不斷變化和建筑技術(shù)的發(fā)展，以下的指標(biāo)還會(huì)不時(shí)更新。
■單層面積達(dá)1000平方米或以上
■層高達(dá)2.60米或以上
■平均得房率為60%-65%或以上
■位于浦東或浦西的中央商務(wù)區(qū)，有便捷交通
■租戶包括知名本地或跨國(guó)企業(yè)
■高端的交房標(biāo)準(zhǔn)
■高質(zhì)的建筑施工
■樓層可靈活分隔
■寬敞的大廳及通道
■高效的中央空調(diào)系統(tǒng)
■專業(yè)的物業(yè)管理
■充足的停車設(shè)施
■基本的后備電源系統(tǒng)
■高效的電梯管理系統(tǒng)
■充足的洗手間設(shè)施
■合格的通訊系統(tǒng)，以支持話音及數(shù)據(jù)傳輸
關(guān)鍵詞：八大特征
所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，在我國(guó)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里無法找到這個(gè)名詞，仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn)，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯。將寫字樓按照其綜合實(shí)力不同，劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)。從一般意義上講，國(guó)際上判斷甲級(jí)寫字樓有8大特征：管理國(guó)際化；24小時(shí)寫字樓、人性化、空間的舒適性和實(shí)用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務(wù)化。每家公司的具體評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不甚統(tǒng)一，在參照國(guó)際化通行標(biāo)準(zhǔn)的情況下各有自己的一套判別方式，比如戴德梁行寫字樓部認(rèn)為，就我國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。關(guān)鍵詞：基于市場(chǎng)的相對(duì)質(zhì)量由于寫字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量。其考量標(biāo)準(zhǔn)為以下幾部分：樓宇品質(zhì)（包括裝飾標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)）、建筑規(guī)模、客戶進(jìn)駐、物業(yè)服務(wù)、交通便利、所屬區(qū)位、智能化等10項(xiàng)指標(biāo)通過綜合評(píng)定打分后，達(dá)到一定分值來判斷。
上海的甲級(jí)寫字樓主要分布在黃浦、靜安、盧灣、陸家嘴、長(zhǎng)寧、徐匯等6地的六大CBD（centralbusinessdistrict即中央商務(wù)區(qū)）內(nèi)。黃浦分布區(qū)域?yàn)槿嗣駨V場(chǎng)周邊、外灘及延安東路，代表有來福士廣場(chǎng)、都市總部、外灘中心、仙樂斯、天安中心；靜安則沿南京西路，以“梅恒泰”為核心。主要代表有恒隆廣場(chǎng)、嘉里中心、中信泰富廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海商城；盧灣樓盤沿淮海中路分布，瑞安廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)、上海廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)為主要代表；陸家嘴以金茂大廈、中銀大廈、匯豐大廈為代表；徐家匯以徐家匯商圈為核心分布，目前規(guī)模不大，代表樓盤有飛洲國(guó)際廣場(chǎng)、港匯、美羅城；長(zhǎng)寧以虹橋及延安西路為中心分布，嘉麒大廈、萬都中心為主要代表。
