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外因 |
優越的地理位置，依托于港島CBD，位于商業區核心區 |
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良好的交通環境，位于地鐵上蓋 |
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內因 |
各功能物業均為頂級形象、均具有一定規模，都可成為第一吸引物 |
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各功能形象檔次統一，相互形在支撐，寫字樓為購物中心、酒店、公寓帶來客源，而其又為寫字樓形成良好的配套 |
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統一的管理與相互服務，形成最大化的資源共享 |
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各功能配合形成使用的全時段，保持24小時都為活力中心 |
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開發商對商家及客戶有力的控制，保持了整個物業的形象與檔次 |
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設計良好，保證了各功能物業相互不受干擾，且充分利用為海景資源 |
模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式
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功能類別 |
收益方式 |
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酒店 |
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寫字樓 |
銷售/出租 |
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商場 |
一般出租 |
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公寓 |
銷售/出租 |
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特征 |
各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響 |
【案例實操】廣州中信廣場
中信廣場位于廣州商業、金融繁盛的天河區天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號線總站，步行僅需8分鐘。
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定位 |
廣州最頂級的超高層寫字樓，超高層寫字樓+公寓+小型購物商場 |
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占地面積 |
23,000平方米 |
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總建筑面積 |
320,000平方米 |
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廣場組成 |
由一幢樓高80層的商業大樓和兩幢38層的酒店式公寓組 成，是集寫字樓、公寓、商場于一體的甲級綜合智能型大廈。 |
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外因 |
優越的地理位置，廣州市新發展的金融商務區中心 |
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受益于城市東移，區域具有較大的發展潛力 |
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IT業和專業服務業的興起，在區域形成產業族群 |
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內因 |
利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區域的標志和領袖 |
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以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務 |
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公寓為寫字樓提供較好的配套 |
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舍棄了較大的裙樓商業利益，保證高檔寫字樓所需大堂的昭示性 |
模式三：以酒店為核心功能的發展模式
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功能類別 |
收益方式 |
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酒店 |
外包經營 |
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寫字樓 |
出租 |
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商場 |
自行經營/出租 |
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公寓 |
一般出租 |
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特征 |
全為出租或經營，寫字樓、商場、公寓受酒店經營情況影響較大 |
