商業(yè)建筑在城市中扮演了越來越重要的功能角色和空間角色，它們對于城市空間、城市環(huán)境、城市經濟的影響也日漸深入。商業(yè)建筑的開發(fā)與發(fā)展對于城市環(huán)境的各種影響，以及城市環(huán)境如何反作用于商業(yè)建筑的開發(fā)與發(fā)展，是一個復雜的課題。商業(yè)建筑的開發(fā)和發(fā)展始終處在不斷的變化之中。這種變化的特性決定了商業(yè)建筑和周邊城市環(huán)境的互動關系也是一種動態(tài)的復雜關系。
隨著中國城市化進程的加速發(fā)展，近年來新建的商業(yè)建筑的規(guī)模在不斷的擴大，商業(yè)建筑在城市中分布的范圍也越來越廣，出現了很多新形態(tài)、新概念的商業(yè)建筑實例。這些商業(yè)建筑在城市中扮演了越來越重要的功能角色和空間角色，它們對于城市空間、城市環(huán)境、城市經濟的影響也日漸深入。本文要討論的就是在這種大背景下，商業(yè)建筑的開發(fā)與發(fā)展對于城市環(huán)境的各種影響，以及城市環(huán)境如何反作用于商業(yè)建筑的開發(fā)與發(fā)展。
相對于住宅建筑和其他公共建筑，商業(yè)建筑在規(guī)劃、設計、使用、發(fā)展方面都有其明顯的特征。其中一個突出的特征就是，商業(yè)建筑的開發(fā)和發(fā)展始終處在不斷的變化之中。住宅建筑和其他公共建筑，在設計時有明確的設計目的，建成后有穩(wěn)定的使用功能，從形態(tài)上到使用功能上都很少有大的變化。而商業(yè)建筑，尤其是綜合性商業(yè)建筑，從設計階段開始就會受到各方面因素的影響，形態(tài)、面積、功能、內部劃分等始終處于不斷的調整之中，建成之后，也會因為商業(yè)氛圍，經營狀況，招商狀況而不斷的進行更新和調整，始終處于極為頻繁的變化之中。這種變化的特性決定了商業(yè)建筑和周邊城市環(huán)境的互動關系也是一種動態(tài)的復雜關系。為了盡量使表述清楚，下文主要從時間順序來探討商業(yè)建筑開發(fā)與發(fā)展的各個階段中與周邊城市環(huán)境的互動。
1. 商業(yè)建筑選址中對周邊環(huán)境影響的評估
商業(yè)建筑的選址，在商業(yè)建筑項目的開發(fā)過程中，是至關重要的一個環(huán)節(jié)。現代商業(yè)建筑的選址，占主導地位的因素當然還是其地塊本身的商業(yè)價值和商業(yè)發(fā)展的前景。但是，商業(yè)建筑對于周邊城市環(huán)境的各種影響，在商業(yè)建筑的選址以及政府主管部門對于商業(yè)建筑選址的審批中，正在占據越來越重要的地位。
在商業(yè)建筑選址的最初期，最普遍的選址方式是參考相應城市地區(qū)的控制性詳細規(guī)劃，在城市規(guī)劃規(guī)定的商業(yè)用地中確定可供選擇的地塊，選擇幾個目標地塊進行分析比較，并確定最終的地塊選址。在目標地塊的分析比較中，地塊的面積、地段、價格等因素占據了主導地位，但是，對于周邊城市的交通環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、經濟環(huán)境的影響進行初步評估，也越來越顯得必不可少。尤其是在環(huán)境影響與商業(yè)經濟指標互相沖突的時候，如何進行取舍更是一個突出的問題。
拿一個新建在城市郊區(qū)的居住區(qū)級商業(yè)中心的選址為例，開發(fā)商對于選址的要求，無非是交通網絡發(fā)達、周邊市政配套齊全、居住區(qū)已建成一定規(guī)模、有相當數量的潛在顧客，等等。但是，面對復雜的城市環(huán)境，決策者需要考慮更多更細致的問題：
1.1從城市交通環(huán)境考慮，選址不宜位于城市主干道上。表面看來城市主干道有著便利的交通條件，但是，城市交通主干道的特性決定了其交通流量較高，車速較快，同時城市規(guī)劃嚴格控制在道路上對車行開口。這樣的制約條件會反過來限制顧客對于商業(yè)建筑的可到達性。往往在主干道上可以清楚看到的商業(yè)建筑，但是反而因為數不多的入口而很容易錯過。同時，作為對于周邊人流有強烈吸引作用的大型商業(yè)建筑，本身會是一個交通量相當大的交通樞紐，不應緊靠城市交通主干道，以避免對于城市交通網絡的負面影響。
1.2商業(yè)建筑的建設和經營者都希望顧客可以經過盡量短的流線就可以到達商業(yè)建筑內部，因此總是傾向于將新建商業(yè)建筑選址緊靠大型居住區(qū)布置。但是，商業(yè)建筑在將來運營的過程中，會對周邊造成相當多種類的污染，如噪音、氣味、強光等，因此從居住區(qū)環(huán)境考慮，不宜將商業(yè)建筑建設在離住宅區(qū)過于接近的地段，并且應在商業(yè)建筑和相鄰住宅區(qū)之間做好隔離措施，以盡量減少商業(yè)建筑對于周邊居住環(huán)境的負面影響。
1.3從城市經濟環(huán)境考慮，在成熟的住宅區(qū)周邊建設商業(yè)建筑，雖然有現成而穩(wěn)定的客戶來源，但是因為居住區(qū)發(fā)展已經較為完善，周邊的地價一定較新建居住區(qū)周邊地價為高。同時，成熟住宅區(qū)也意味著周邊商業(yè)環(huán)境已經成型，商業(yè)建筑將面對更多的來自市場的挑戰(zhàn)，而且發(fā)展?jié)摿τ邢蕖Ｔ诔墒熳≌瑓^(qū)和新建住宅區(qū)之間選擇商業(yè)建筑基地，需要利用數學模型進行投資效益比的分析，根據項目的特點和具體情況進行分析，最終得出科學的結論。
因此，在新建商業(yè)建筑的選址過程中，對于商業(yè)建筑與周邊城市環(huán)境的互動關系，應該進行全面的、合理的分析，建立科學的數學模型，權衡各方面的利弊因素，最終做出正確的決策。
2. 商業(yè)建筑建設期間與周邊城市環(huán)境的關系
2.1 在商業(yè)建筑建設期間，對于周邊環(huán)境的影響主要體現代兩個方面：
首先是建設施工對于周邊城市環(huán)境的影響。在這方面，商業(yè)建筑和其他類型的建筑對于城市環(huán)境造成的影響基本是相同的。主要是施工現場本身難以避免的噪音、灰塵以及夜間燈光等的干擾，以及施工期間各類建材運輸對于城市交通和城市環(huán)境的影響。對于這部分影響，可以采取加強施工管理，細化施工程序，合理安排施工場地和工序等措施來盡量減少負面的影響。其次，建設施工期間，商業(yè)建筑對于周邊城市地區(qū)的經濟影響也會開始逐漸出現。
2.2在公眾對于地區(qū)商業(yè)環(huán)境改善的明確預期下，周邊的房價與地價開始大幅度上升。大型商業(yè)建筑對于城市經濟環(huán)境的主要影響來自于對周邊房地產市場的直接和間接影響。大型商業(yè)建筑作為一個城市地區(qū)發(fā)展的發(fā)動機與催化劑，對周邊房產市場的影響非常直接和迅速。在商業(yè)建筑的建設期間，隨著建筑體量在城市空間中日益明確，原先預期中的商業(yè)環(huán)境和生活環(huán)境的改善逐漸成為現實，使得周邊的居民和房地產從業(yè)者對于此商業(yè)建筑帶來的利益改善有了更明確的期待。這造成了周邊各類房地產價格的大幅上升，再進一步帶動了地價的上升，提高了后續(xù)房產開發(fā)的成本。 2.3其次，新建商業(yè)建筑在施工期間，其對周邊城市商業(yè)環(huán)境的影響也漸漸顯現出來。這主要分為兩個方面，首先周邊城市地帶的商業(yè)價值得到提高，商鋪的租金和售價都會有較大幅度的上升。同時，對商業(yè)環(huán)境的影響還體現代周邊地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)將會主動的進行一定的結構化調整。和即將開業(yè)的大型商業(yè)建筑直接競爭的中小型商業(yè)業(yè)態(tài)將會被迫調整經營范圍，經營規(guī)模以應對即將到來的激烈競爭；同時，與新建商業(yè)建筑互補或者互相促進的業(yè)態(tài)，主要是一些服務業(yè)，會大量的出現，以配合商業(yè)建筑建成以后此類需求的大幅度上升。
3. 商業(yè)建筑開業(yè)初期與周邊城市環(huán)境的關系
在商業(yè)建筑完成建設，并成功開業(yè)的初期，商業(yè)建筑對于城市環(huán)境的影響達到了一個劇烈變化的階段。施工期間的雜亂和無序成為過去，經過設計和整理的物理環(huán)境變得整潔和有序，同時商業(yè)建筑對于生態(tài)環(huán)境、居住環(huán)境、交通環(huán)境的影響也初露端倪，對于城市經濟環(huán)境來說，預期的改善終于成為現實，商業(yè)建筑的影響則進入平穩(wěn)發(fā)展的階段。
