我們對上海的一個基本判斷是：由于特大城市無可替代的吸引力，無論政府采取何種措施，都很難抑制人們涌入上海的趨勢。另一方面，上海的人口密度 和土地開發強度，尤其是浦東地區，還遠遠不如東京、紐約等城市。上海，還有潛力可挖。未來，上海很有可能成為全世界人口第一的超級都市，而類似規模的超級 都市，在中國還會有很多個。面對上海的未來，我想問三個問題。也代表萬科的一些思考。
第一，街區和地塊能否劃分的再小一些？路網再細密一些？
陸家嘴的天際線，已經成為了上海的標志。這條美麗的天際線，看上去和紐約東京別無二致，甚至還更漂亮一些。但一旦進入到街區里去，進入到那些摩天大樓的腳下。浦東和紐約、東京的區別就體現出來了，因為地塊巨大，路網稀疏，浦東不適合行走。
這種模式當然不能算錯，洛杉磯就是這樣的規劃。但國際上的趨勢是，越來越多的年輕人開始回歸市中心，尤其是那些公共交通完善，街區地塊較小，便 于人們行走的老市區。因為城市的活力，就體現在這樣的街區中。浦東給人留下印象的是環球金融中心這樣的摩天大樓，在這個畫面中是看不到人的，而紐約的時代 廣場，東京的六本木，人們一想到這些城市，首先想到的是街頭繁忙行走的人群，而非摩天大樓的天際線。
我理解，人們之所以愿意生活在可行走的城市中，是因為這是溝通成本最低的方式：一個摩天大樓組成的都市，如果只能用汽車通勤，就會成為洛杉磯一 樣的災難。堵車問題基本無解。而細密的街區，再配合公共交通，卻能讓人們簡單走幾步就到另外一家公司，另外一個餐廳。會大大削減人群的溝通和交流成本。而 這恰恰是城市的優勢所在：一個聰明腦袋瓜聚集的地方，就應該想辦法減少人與人之間溝通的成本，促進人們的社交活力。在知識經濟和互聯網時代，獲取知識越來 越容易，創新反而更依賴于人與人之間的交流。一個可行走的城市，將大大降低新觀念，新想法產生的成本。
第二，如何在公眾和政府之間建立一個更好的規劃協調機制？
醫療、教育、購物、體育設施，公共空間，如何在可控的成本之內，為新城區提供完整的解決方案。需要全社會的努力。這還不僅僅是“知情同意”，更 重要的是，市民輸入的信息越多，參與的方式越多，越能做成一個成功的社區。上海規土委近年來都在推動“開門辦規劃”。這是非常好的嘗試，和萬科的理念完全 一致。
這方面全世界有很多機制上的先進經驗可以借鑒。比如，通過一個非政府的中介機構來組織人民群眾參與規劃，在土地的一級開發階段就將各方面的意見 納入考量。中國的城市，有總體規劃、有分區規劃，有控制性詳細規劃，也有修建性詳細規劃。目前來看，在總體規劃和分區規劃上，我們的公眾參與做的比較好， 因為這些規劃更好理解，但控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，很大程度上決定了一個片區的結果。而這方面，公眾參與就顯得不足了。
萬科多年來堅持的是建“有人住的房子”，現在轉型城市配套服務商，也把自己定位成建“有人用的房子”。而要實現這個目標，政府或者開發商，都無 法單方面完成。因為最終無論是公共建筑、商用建筑還是住宅，是否得到很好利用，都是用戶說了算。如果用戶沒能參與到前期的規劃，那就只有等產品面向市場的 時候才接受“大考”，城市不是快速消費品，一旦一個產品做錯了，再重新開發”新一代產品“的可能性就很小了。
這還不僅僅是開放公眾參與的態度問題，以我對上海的了解，我相信上海有這個胸襟和氣魄。最大的難度在公眾教育和組織。如何讓公眾理解控制性詳細 規劃中的各種技術細節會對他們的生活產生什么樣的影響，如何讓更多的人為規劃輸入更多的信息，如何能有效地組織公眾參與，使得規劃者能更有的放矢，這才是 最大的難點。
第三，如何解決“低收入家庭”的需求？
這個問題，看上去和規劃的關系不大。但卻對城市影響巨大。學者研究的結果是，一個高級白領職位，往往會帶來1.6-2個低級的服務性職位的需求。如果這些職位不能得到滿足，那么高級職位的成本也將進一步提升，最終，會限制一個城市的發展。
一個偉大的城市一定是各個社會階層都能找到自己的“城市夢”的城市，紐約、舊金山、東京、巴黎、倫敦。都是如此。甚至在人們印象中完全由中產階級組成的硅谷，在最核心的帕羅•奧圖市（美國房價中位數最高的一個市）馬路對面，也有個“東帕羅•奧圖”，為貧民提供居所。
這并不意味著一定要規劃“貧民區”。但上海似乎也應該想想，如何能讓在這里工作的人，無論他是否長期定居上海，都能更好地融入城市生活。如何使得不同的社會階層之間能有機地生活在一起。
中低收入人群，尤其是外來人口組成的中低收入人群，他們所使用的街區可能和傳統的規劃都不太一樣，他們的密度肯定是更高的，以便能通過步行解決生活問題，但為了避免形成“貧民區”，似乎又需要讓這些街區有一些中產階級或者高收入人群，以平衡社交網絡的單一性。
在這方面，東京有一些經驗，比如幕張新都心等。萬科理解，新一屆中央政府的決心，是要用更多的公共住房解決中低收入人群的住房問題，而把中高檔 的住房留給市場。我們相信，在解決中低收入家庭住宅問題上，上海也將作出自己的嘗試。而建設這些社區，現在的開發商都沒有完整的經驗。因為這需要解決的不 僅僅是居住，更是生活。
這是我從萬科的實踐出發，對城市問題的一些思考。這些問題，萬科沒有答案，但我們愿意與社會各界一起思考，尋找答案。
上海是中國最發達的城市，在很大程度上代表著中國城市化的前進方向。無論是浦東新區的開發開放，軌道交通的規劃，甚至是新天地這樣的業態，私家 車限牌這類公共政策，上海的經驗都得到了全國復制。這里的人均GDP最高，這里的人口素質最高，這里最先面臨老齡化問題，這里也有著全國最好的公共治理水 平。
可以說，理解了現在的上海，就能理解很多中國城市的未來。那么也請上海為中國城市的發展，拓展更多的想象力。讓我們面對未來，一起努力。
