曾被萬通、華潤等大型開發(fā)企業(yè)看重的文化旅游項目——宿州文化園·萬通硯湖小鎮(zhèn)近日陷入了無主的僵局中。據(jù)了解，萬通硯湖小鎮(zhèn)是安徽省“861計劃”項目之一，按照規(guī)劃，這里應(yīng)由萬通地產(chǎn)和上海銳璨實業(yè)有限公司聯(lián)合打造。然而，自2011年簽訂合作計劃至今，這里仍是一塊空地。
項目爛尾事出多因
萬通硯湖小鎮(zhèn)項目以奇石文化為主題，通過文化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，帶動宿州旅游、會展、服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而打造一個低碳生態(tài)的新型社區(qū)乃至城市新區(qū)。對于導(dǎo)致項目擱淺的原因，相關(guān)方一直保持沉默，但可以肯定的是，在這一項目上，萬通集團(tuán)董事局主席馮侖延續(xù)了他“導(dǎo)演+制片”的輕資產(chǎn)運(yùn)作模式。在協(xié)議簽署后，馮侖基本沒有參與該項目開發(fā)，而是全權(quán)交給了上海銳璨實業(yè)有限公司。
“萬通基本上只是一個品牌輸出，并沒有實際參與項目運(yùn)作，既沒有資金投入也沒有管理輸出，這樣的一場‘聯(lián)姻’，可以說其基礎(chǔ)就不牢固。”大地風(fēng)景文化遺產(chǎn)與古鎮(zhèn)街區(qū)規(guī)劃設(shè)計院院長黎筱筱表示，“實際操作本項目的開發(fā)商是做社區(qū)住宅的，對文化產(chǎn)業(yè)并不熟悉，也沒有相應(yīng)的供應(yīng)商資源。對于操作一個文化地產(chǎn)項目來說，這無異于盲人摸象。當(dāng)?shù)卣灿胸?zé)任，他們在選擇投資商的時候過于感性，有名的地產(chǎn)企業(yè)不一定能帶來繁榮的文化產(chǎn)業(yè)。”
而對于項目失敗的最根本原因，黎筱筱認(rèn)為，還是由于政策滯后。“文化、旅游項目的運(yùn)作周期漫長，以前可以通過地產(chǎn)銷售來反哺項目運(yùn)作，但如今這條路不是那么好走了，信托產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)基金、金融產(chǎn)品等又不足，無法支撐這類項目的運(yùn)作。”黎筱筱說。
商機(jī)背后暗藏高風(fēng)險
伴隨國家在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域一系列新政的出臺，旅游文化地產(chǎn)成為許多開發(fā)商關(guān)注的焦點。到目前為止，國內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過100家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括首創(chuàng)、海航、中信等大型企業(yè)，以及恒大、萬通等一大批房地產(chǎn)開發(fā)商。在北京、上海、海南、廣東、深圳等地，開工的旅游房地產(chǎn)項目有近百個。
業(yè)內(nèi)有一句調(diào)侃的話：“做住宅地產(chǎn)的人不要輕易去碰商業(yè)地產(chǎn)，做商業(yè)地產(chǎn)的人不要輕易碰文化旅游地產(chǎn)。”言外之意，在三者之中，當(dāng)屬文化旅游地產(chǎn)的風(fēng)險最大。中國旅游研究院區(qū)域所副所長馬曉龍認(rèn)為，這個風(fēng)險是雙向的。“對于政府來說，招商引資引入開發(fā)商，當(dāng)后者建成、賣完樓盤后，政府期待的景區(qū)開發(fā)卻少有進(jìn)展，地方政府顯得相當(dāng)被動。對于開發(fā)商來說，各地一擁而上的旅游項目使未來的目標(biāo)消費(fèi)者被‘稀釋’;旅游地產(chǎn)綜合性強(qiáng)，如果缺乏專業(yè)運(yùn)作和資金保證，項目會虎頭蛇尾，特別是幾千畝用地的項目對此更應(yīng)有所警惕。”馬曉龍說。
在馬曉龍看來，根據(jù)目前國內(nèi)已有的旅游地產(chǎn)運(yùn)作總體情況來看，失敗的案例仍多于成功的案例。“在十幾年時間里，中國的旅游地產(chǎn)項目已投入3000億元，結(jié)果70%虧損倒閉，20%勉強(qiáng)保本，只有10%盈利。大部分地產(chǎn)商采用多點布局、異地復(fù)制的模式經(jīng)營，并在暫時的盈利中樂此不疲。”馬曉龍說。
事實上，作為持有型物業(yè)，旅游地產(chǎn)的真正風(fēng)險來自于項目運(yùn)營過程中的不可預(yù)知。也就是說，當(dāng)建筑物興建完畢后，才開始面對持續(xù)不斷的難題。
以資金風(fēng)險為例，作為非剛需產(chǎn)品，文化旅游地產(chǎn)比住宅市場更益受經(jīng)濟(jì)景氣因素影響，一旦資金鏈緊張，風(fēng)險警報也隨之而來。因此，旅游地產(chǎn)的開發(fā)商更加看重資金的快速回籠。“現(xiàn)在，很多開發(fā)商或是投資公司對項目都比較挑剔，不僅要求在短期內(nèi)獲得回報，還要求回報率在40%以上。但是，優(yōu)秀的旅游地產(chǎn)項目一般都有投資大、周期長的特點，通常需要8—10年才能獲得投資回報，受到市場認(rèn)可。這就使旅游地產(chǎn)的發(fā)展陷入了兩難的境地。”黎筱筱表示。
警惕“假旅游、真地產(chǎn)”
盡管旅游地產(chǎn)存在巨大的風(fēng)險，但各方的投資熱情依然不減。究其原因，一方面，住宅市場從黃金時代跌落到白銀時代是大勢所趨，房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)面臨瓶頸，大家不得不尋找新的開發(fā)領(lǐng)域。加上旅游業(yè)是近年的發(fā)展熱點，也與房地產(chǎn)有契合點。另一方面，文化旅游地產(chǎn)項目拿地便宜，房企從中直接獲取的物業(yè)銷售利潤更為可觀。
土地方面獲得的優(yōu)惠讓房企獲益匪淺，但同時也給項目增加了“假旅游、真地產(chǎn)”的風(fēng)險。“不少開發(fā)商嘗試做文化旅游地產(chǎn)，但項目達(dá)不到個性化效果。追根究底，還是在以商業(yè)地產(chǎn)來盈利，以至于項目不倫不類，毫無特色可言。”馬曉龍說，“現(xiàn)在不少開發(fā)商聲稱自己做的是旅游地產(chǎn)，但實際上他們只是‘在旅游地開發(fā)房地產(chǎn)’。這種項目在全國各地都屢見不鮮，地方政府匆忙批示項目的情況也不少。”
“中國的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了不少品牌，唯獨旅游地產(chǎn)還沒有高端品牌。由于旅游項目是長期投資的項目，打造旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的高端品牌不能急功近利。”馬曉龍舉例說，“香港迪士尼在經(jīng)營7年后，才首度實現(xiàn)盈利，成為迪士尼在全球布局中盈利的兩家之一，另一家是東京迪士尼樂園。此外，開發(fā)商必須深入了解客戶需求，既不能服務(wù)不到位，也不能過度服務(wù)。做旅游地產(chǎn)必須走專業(yè)化道路。”
對于開發(fā)商來說，文化旅游意味著莫大的機(jī)遇，從最初的純地產(chǎn)開發(fā)過渡到文化旅游領(lǐng)域，這將是一次質(zhì)變，也將是一個趨勢。但是旅游地產(chǎn)能否健康發(fā)展，還取決于地方政府和開發(fā)商能否意識到要“以旅游為核、地產(chǎn)相隨”，相對擺脫地產(chǎn)依賴。如果只是為了房子好賣才開發(fā)這個旅游項目，是不現(xiàn)實的。
