環境營造戰略升級拉高投資成本
過往的觀光旅游時代，消費者對旅游環境景觀的要求處于初級階段，對于多數久居城市的游客而言，大海、藍天、綠地、樹林即可成為出門旅游的理由。因而我們看到，在整體市場的旅游需求剛被激發的時候，少數出名的景區成為稀缺的旅游資源，旅游景區產品供給低端，經營粗放。多數出名景區人頭攢動但環境惡劣。
然而，當市場升級到休閑旅游時代，環境景觀質量成為越來越多游客關心的要素。為何日本、歐洲的旅游線路持續火爆？多數原因是國人更傾心于海外景區的環境質量和精細的服務水平。市場調查發現，對于中國一、二線城市的居民來說，生態環境景觀特色已成為郊區度假首要考慮的因素。瑞士的山谷小鎮，法國普羅旺斯壯美的花海，英國浪漫的大草坪，蘇格蘭地區的神秘宮廷古堡，都是國人最為青睞的休閑度假地。對于消費能力和審美能力日趨上升的國內游客而言，真正以打造吸引游客為目標的高品質的環境已成為市場競爭的必備。
因此，成功的環境營造戰略需有幾個基本要素：第一是成規模的環境空間。對于旅游度假而言，再是精品的環境，如不成為規模，都無法讓游人產生震撼的旅游觀感；第二，景觀奇跡的打造。大片的英式草坪、壯美的花海、修葺整齊的花園、充滿人文氣息的藝術雕塑、多樣而變化的濱水駁岸、趣味十足的濕地景觀、色彩斑斕的樹林落葉。。。這些在國內地區少見的環境空間的營造，都是成功的基本要素。成規模和景觀奇跡，這兩點就成為景觀空間投入的重要手段。僅要將這兩點的做的成功，就需花費大量創意設計工程方面的投入，相應資本投入更是高門檻。
配套房地產開發成為主要回收投資手段，但前期投資不容忽視
當前市場上大量案例已經證明，純粹旅游項目開發僅憑門票和相關景區內商業消費收入，極難短期收回投資，甚至要想持續維持當期的收支平衡都是難事。因此，要想收回動輒數億的景區前期投資，在當前市場環境下，很難尋找到能產生數以億計盈利的生意模式。這種情況下，房地產開發正成為旅游項目高度依賴的產品模式。因此，按這種商業模式計算，如若需要收回5~10億的前期旅游投資，必須獲得相應的房產投資利潤。假設按照30%的毛利率計算，相應在前期的開發成本也需達到70%。因此，在獲得補償旅游的高額利潤之前，前期配套的房地產投資額也將達到10~20億元。
需要提醒的是，這種商業模式的成功前提是旅游景區的成功打造。如若前期旅游主題項目未獲成功，那后期的房產投資將如狗尾續貂，價值驟減并極可能爛尾。這種結果的本質即是郊區房產在無人氣、缺少配套資源情況下，房產就失去了基本居住價值，被市場遺棄。
通過對以上旅游地產三個基本成功要素的分析，我們可以發現，完成每一項基本要素的投資都需跨越一個最低的門檻。因此可以得出下總結：第一，即使考慮資本的滾動開發和分期建設，一個綜合性的旅游項目基本投資門檻在5~10億元，這個投資額匡算的前提是高吸引力的主題營造和成規模的配套景觀打造，并且兩者要同時大規模投入才能起到引爆市場的效果。因為旅游行業規律告訴我們，如若不能在第一期引爆市場，這個項目將會死掉。在這個行業里，并沒有第三條道路選擇。第二，除卻足額的資本投資外，高水平的技術團隊支撐絕對重要。對創意、設計、媒體、運營管控、科技甚至線上互動能力的打造，是這個技術團隊需要配置的最基本力量。
旅游地產并非簡單的在地產之上附加旅游功能，隨著購房者在房地產投資方面更加謹慎，旅游地產的投資屬性逐漸減弱，旅游服務的營利性對旅游地產項目更有決定性的作用。提高旅游地產的投資回報，需要從開發商與購房者兩個角度考慮，使二者共贏，項目才具有可持續性。這就要求旅游產品與居住物業必須貼近消費者，提高物業附加價值，同時加強旅游項目經營，加強旅游吸引物的持續創新。總體來說，旅游地產開發不是一錘子買賣，必須做好未來10年、20年持續經營、創新的打算。
